Покупка недвижимости за границей — это ответственный и сложный процесс. Нужно понимать все тонкости местных законов и изучить механизмы оформления объектов недвижимости. Есть нюансы и по открытию и ведению бизнеса в другой юрисдикции, если объект приобретается в качестве инвестиции или для сдачи в аренду. Какие документы необходимы для покупки недвижимости на Северном Кипре? Какова процедура оформления сделок? Какие налоги нужно заплатить? Как открыть компанию в офшоре? Обо всех аспектах, связанных с подготовкой и регистрацией сделок с недвижимостью, а также о преимуществах открытия компаний на Северном Кипре в интервью «Коммерсанту UK» рассказала Анастасия Сергиенко, директор по продажам лицензированного агентства недвижимости Caria Estates.
— Какова процедура оформления документов при покупке объекта недвижимости?
— Важно понимать, о каком объекте недвижимости идет речь — новостройке от застройщика или вторичном жилье, потому что процедура будет схожей, но с небольшими корректировками. Когда клиент уже определился с выбором объекта, то на первоначальном этапе ему достаточно паспорта.
При покупке новостройки вносится депозит (сумма, как правило, небольшая, от 2 до 5 тыс. фунтов) на основании резервационной формы. В ней прописываются все данные об объекте (название комплекса, этаж, номер апартаментов), указывается процент оплаты, потому что здесь большая часть недвижимости приобретается в рассрочку (сумма первоначального взноса, периоды внесения платежей, специальные условия — скидки, подарки), и реквизиты компании-застройщика и покупателя. Затем в течение трех-четырех недель составляется договор купли-продажи (sales contract) на двух языках: турецком (обязательно) и любом другом языке, например родном для покупателя (если говорить про стандарт, то чаще всего на английском). Договор покупатель получает заранее для ознакомления. Если его какие-то пункты не устраивают, он может попросить их изменить, и чаще всего застройщик на это идет. При подписании договора делается первый взнос (он может составлять от 30 до 50% стоимости объекта, в зависимости от условий), затем в течение 21 дня документ должен быть зарегистрирован в земельном кадастре.
Пока договор составляется, мы рекомендуем нашим клиентам заказать справку по месту жительства (в их стране) о наличии или отсутствии судимости — это единственный дополнительный документ. Она должна быть с апостилем и переведена на английский или турецкий язык. Справка нужна иностранцу для получения разрешения совета министров Северного Кипра (прописано в договоре) на покупку недвижимости на острове. Сейчас срок с момента подачи документов до получения разрешения может быть от двух месяцев до полугода (зависит от региона и спроса на недвижимость), поэтому мы рекомендуем подавать документы сразу после подписания договора купли-продажи. При этом покупатель может пользоваться своей недвижимостью: в законе прописано, что разрешение необходимо, однако технических запретов и ограничений ни на использование объекта, ни на его перепродажу, ни на сдачу в аренду нет. Но чтобы получить титул на землю и ВНЖ, оно необходимо.
При покупке объекта на вторичном рынке проводится более серьезная проверка: уточняется наличие каких-либо обременений, устанавливается реальный собственник, статус недвижимости и то, можно ли перевести титул в будущем на имя нового владельца или нет. Например, человек приобретает вторичку у физлица, которое не перевело титул на себя с застройщика, а строительная компания обанкротилась. В таком случае будет очень низкая вероятность когда-нибудь переоформить титул на нового собственника, потому что компании, на которую была оформлена земля, уже не существует. Бывает, что вторичное жилье продается с долевым титулом, а не с индивидуальным, то есть, скорее всего, по каким-то причинам объект не был сдан в эксплуатацию, и теперь осложняется процесс индивидуализации титула. С учетом всех этих сложностей нужно обязательно обращаться к адвокату, который сделает все необходимые запросы, чтобы проверить объект недвижимости через земельный кадастр, и к риелтору, который сможет сделать двойную проверку. Договор купли-продажи будет составлять уже адвокат, а не застройщик, это дополнительные расходы. Кроме того, вторичка может быть с неприятными сюрпризами. Например, был сделан новый ремонт, скрывающий какие-то недостатки, которые не видны при осмотре, но в дальнейшем могут стать проблемой для нового собственника (плесень, протечки, плохие коммуникации). Или у собственника нет титула, но зарегистрирован контракт в земельном кадастре (без него он бы не смог подключить коммуникации и пользоваться недвижимостью). Соответственно, добавляется этап расторжения договора в земельном кадастре с прежним собственником, чтобы заключить договор с новым владельцем. Передача денег за объект происходит через адвоката, который является гарантом и сохранности денег, и завершения регистрации договора купли-продажи. То есть возникает много рисков и дополнительных расходов.
— Бывают случаи, когда совет министров может отказать в выдаче разрешения?
— Совет министров откажет в выдаче разрешения, если у человека есть судимость за совершение тяжких преступлений или он находится в розыске по линии Интерпола. На Северном Кипре проводят достаточно серьезные проверки на безопасность, поэтому на острове практически отсутствует преступность, и власти хотят, чтобы так и оставалось. Также не смогут получить разрешение люди, у которых есть греческий паспорт или какие-либо родственные связи с греками.
— Как проходит регистрация сделок, контрактов?
— Мы уже фактически купили объект недвижимости: сделали первоначальный взнос, зарегистрировали договор, выплачиваем рассрочку и получили разрешение совета министров. Дальше дом строится, и больше никаких дополнительных оформлений документов или расходов не будет. После завершения строительства застройщик приглашает собственника на передачу ключей. Составляется акт приема-передачи объекта недвижимости, по которому покупатель принимает объект. Он может его не принять — например, если есть какие-либо недочеты. Поэтому на процедуре передачи ключей всегда присутствует представитель строительной компании, который фиксирует все претензии (если они есть) к качеству новостройки. Если в доме есть управляющая компания, то с ней отдельно подписывается договор на обслуживание. Его можно заранее запросить у застройщика, еще до внесения депозита за объект. Но ежемесячная сумма за обслуживание, изначально заявленная застройщиком, может отличаться от фактической стоимости, прописанной в окончательном договоре, предоставляемом при получении ключей. Она может измениться (максимально — на сумму до 10%) под влиянием различных факторов (например, инфляции).
— Какие пошлины и налоги необходимо заплатить собственнику при покупке жилья?
— Несмотря на то что здесь достаточно много налогов и сборов, их можно оптимизировать. Первое, что платит покупатель при приобретении недвижимости,— гербовый сбор за регистрацию договора купли-продажи, который составляет 0,5% от стоимости объекта. Второе — налог на перевод титула на землю на имя нового собственника, и размер налога напрямую зависит от гражданства. Для граждан Северного Кипра и Турции он составляет 6%, для представителей других государств — 12% от стоимости недвижимости. Но так как перевод титула может никогда не произойти (к примеру, владелец переуступил права на объект во время его строительства или продал его сразу после сдачи дома — чаще всего это касается инвестиционной недвижимости), то государство приняло решение взимать 50% от общей суммы налога при регистрации договора купли-продажи и внесении первоначального взноса, что составляет 3% для местных жителей и турков и 6% для иностранцев соответственно. Важно отметить, что налог здесь платят и застройщики. Так как размер налога для застройщиков периодически повышается, они стали идти навстречу покупателям, особенно инвесторам, чтобы оптимизировать налогооблагаемую базу. Они делят договор на две части (50 на 50% или 70 на 30%): договор на строительство объекта, с которого государство взимает налог; и приложение, где указываются дополнительные работы (отделка, установка мебели, сантехники и т. д.). Например, объект недвижимости стоит 200 тыс. фунтов, но, чтобы покупатель не платил налоги полностью, застройщик прописывает в договоре сумму в размере 100 тыс. фунтов и в приложении 100 тыс. фунтов. То есть для иностранцев налог будет составлять уже не 6 + 0,5%, а 3,25%. Такой подход практикуют многие застройщики, но не все.
Если покупатель хочет оформить титул на землю, тогда ему нужно будет заплатить 6%, (вторая часть — от 12%), но это уже после окончания строительства. Еще необходимо заплатить НДС 5%. Правил по его уплате нет, все зависит от застройщика: он может потребовать заплатить налог как при передаче ключей, так и при получении титула. Мы рекомендуем покупать такую недвижимость (особенно инвестиционную), где НДС сразу платить не нужно, потому что в дальнейшем, при перепродаже объекта, это повлияет на прибыль. Также есть трансформаторный сбор (его сумма фиксированная, она указывается в договоре), который уплачивается при получении ключей; в зависимости от стоимости объекта он составляет от 1,5 до 3 тыс. фунтов. Если объект приобретается для дальнейшей перепродажи, то этот сбор можно не платить.
— При покупке недвижимости нужно нанимать юриста?
— Здесь принято нанимать юриста на сделку, но фактически он выполняет функции промежуточного звена: застройщик отправляет договор юристу (или своему, или нанятому покупателем), тот его смотрит и передает клиенту. Услуги адвоката в среднем по острову стоят 1500 фунтов за сделку. Но адвокат не всегда нужен, потому что все, кроме регистрации договора и получения разрешения совета министров (эта услуга предоставляется адвокатом и стоит 350 фунтов), выполняет агентство недвижимости. Причем если покупатель приобретает объект в новостройке, то он агентству ничего дополнительно не платит. Процедура выглядит следующим образом: покупатель получает договор, агентство переводит его на родной язык покупателя (застройщики часто составляют договора купли-продажи на турецком и английском). Если есть непонятные пункты, по которым возникли вопросы, а ответы профессионального агента вас не устраивают (хотя агент знает каждый пункт и может объяснить, какие могут возникнуть риски), тогда покупатель может нанять третью сторону. Некоторые агентства считают, что привлекать адвоката обязательно. На мой взгляд — нет, потому что компетентность риелтора уже может быть достаточно высокой.
— Какова процедура покупки недвижимости удаленно?
— Для того чтобы договор был легитимным, нужна официальная доверенность на приобретение недвижимости и регистрации договора. Ее можно получить в любой стране в консульстве Турции в подразделении Северного Кипра: необходимо заполнить консульскую форму (на турецком языке), предоставить фотографии (как правило, их делают в консульстве), заграничный паспорт и доверенность. Если покупатель работает с юридической фирмой, то она отправляет ему заполненную доверенность с данными сотрудников, которые будут участвовать в сделке. Если с лицензированным агентством недвижимости — в доверенность вносятся данные его сотрудников, чаще всего троих. В турецком консульстве в России такие услуги стоят примерно 80 фунтов. Британцы обычно оформляют покупку на месте.
Застройщики могут предложить подписать договор и прислать его скан, но такой документ нельзя будет зарегистрировать, так как он не имеет юридической силы.
— Какие есть виды компаний на Северном Кипре по типам налогообложения? Как зарегистрировать компанию и сколько это будет стоить?
— Есть два типа компаний: частная (аналог ИП) и LTD (аналог ООО). Частную компанию может открыть только киприот (один учредитель), и она может осуществлять всего один вид деятельности, а если нужен другой, то открывается еще одна компания. LTD может открыть как киприот, так и иностранец (нужны два учредителя), и, в отличие от частной, она может вести сразу несколько видов деятельности — их число неограниченно, и они прописываются в уставе. Но есть определенные виды компаний, деятельность которых можно осуществлять только если один из учредителей компании — киприот. Это аптечное дело, услуги в сфере недвижимости, строительство и аренда автомобилей. Есть виды деятельности, подлежащие лицензированию (например, салоны красоты), но такой бизнес может вести иностранец без участия партнера-киприота. Также в уставе (в учредительных документах) компании необходимо указать несколько директоров и назначить секретаря. Кроме того, необходимо до момента открытия компании заморозить на счету сумму в размере 50 тыс. евро (по 25 тыс. на каждого учредителя) — это касается только учредителя-иностранца, киприоту средства блокировать на счету не нужно. Если иностранец открывает компанию, в которой одним из учредителей будет киприот (51%), он должен быть назначен директором, чтобы все решения в компании принимались совместно (лучше все внутренние правила, в том числе и процесс взаимодействия учредителей, прописать в уставе). Иностранец-директор должен заморозить на счету (деньги остаются на счету до момента закрытия компании) примерно 300–330 тыс. лир (около 8500 фунтов). Размер депозита может меняться.
Перед открытием необходимо зарегистрировать название компании. Оно должно быть уникальным, поэтому на регистрацию отправляется сразу несколько вариантов. Зарегистрированное название нужно будет обязательно указать на вывеске (ее наличие проверяют). Затем подаются документы на открытие компании: паспорт, справка от мухтара (должностное лицо, которое выдает документ, подтверждающий фактическое место проживания иностранца на Северном Кипре), справка об отсутствии судимости, действующая и переведенная. Также надо заморозить на счету денежные средства и обратиться к адвокату (на острове регистрацией занимаются юристы). Процесс оформления документов в среднем длится около трех недель. Затем выдаются регистрационные документы, присваивается номер налогоплательщика, и на основании этих документов деньги в банке разблокируют.
Еще один важный момент: при открытии компании можно указать свой домашний адрес, но при получении регистрационных документов уже нужно указать адрес офиса. Он может совпадать с домашним, если размер помещения позволяет разместить в нем компанию и есть возможность перевести жилое помещение в офисное.
Что касается типов налогообложения, есть стандартные доходы минус расходы. Из налогов уплачивается НДС 16% и коммерческий налог в размере 10% с годовой прибыли. Кроме того, компания платит налог за каждого наемного сотрудника — максимальный налог составляет 2500 лир (около 70 фунтов), а конкретная сумма зависит от возраста сотрудника (чем он моложе, тем налог выше).
Также на Северном Кипре можно открыть компанию во free zone (район порта Фамагусты, Мерсин, 10) — эта территория свободна от налогов (офшор). Такую компанию может открыть только адвокат, и в среднем его услуги будут стоить порядка 10 тыс. долларов. Такую компанию можно использовать для импорта товаров из Турции через Северный Кипр, потому что на острове этот груз не будет облагаться налогом. Если компания открывается для реализации здесь какой-либо продукции, то изначально НДС уплачивается в размере 25%, но в дальнейшем при продаже товаров его можно возместить в размере 20%. Такую компанию иностранец может открыть без участия киприота.
— Какие документы необходимо представить юрлицу, чтобы открыть банковские счета?
— Необходимо представить документы о регистрации компании и номер налогоплательщика. На острове есть два вида банков: международные турецкие (Garanti Bank, Ziraat Bank и др.) и местные финансовые учреждения, которые подключены ко всем международным платежным системам. Средний процент за переводы денежных средств составляет около 0,5%. Счета можно открыть в любой валюте. Чаще всего компания открывает несколько счетов — в локальном банке (например, для работы с местными контрагентами) и в турецком (для работы с партнерами и заказчиками за пределами Северного Кипра).
— Представители каких стран чаще всего открывают компании на Северном Кипре?
— Северный Кипр — интернациональная страна, здесь можно встретить бизнесменов из любой точки мира. Традиционно много англичан. Есть даже целые районы, где они открывают рестораны, магазины, агентства недвижимости. Есть адвокаты, которые работают только с англичанами. Чаще всего они открывают компании с участием киприотов, многие из которых каким-то образом связаны с Британией: жили там, учились или имеют родственников в Англии. Турки, у которых есть льготы при регистрации компании, тоже являются владельцами большого числа бизнесов. Также есть много предпринимателей из России, Украины, Казахстана, Индии, Германии и арабских стран.
