Стоимость жизни в Великобритании резко выросла после пандемии, а вместе с ней и цены на аренду жилья. Теперь накопить депозит для покупки первого дома стало еще сложнее. В то же время сохранение ключевой ставки Банка Англии на 15-летнем максимуме 5,25% привело к рекордному росту ипотечных ставок, что делает покупку недвижимости гораздо менее привлекательной. Что же выгоднее: арендовать или покупать? Кажется, ответ на этот вопрос никогда не был таким туманным, как сейчас.
Доступность снижается, ипотека растет
В апреле рост цен на жилье в Великобритании в годовом выражении замедлился: прибавка составила всего 0,6%. Средняя стоимость покупки недвижимости в стране, по данным Nationwide, сейчас равна 261 962 фунта. Несмотря на это, доступность жилья продолжает снижаться из-за высоких ипотечных ставок. Британцам, впервые покупающим дом или квартиру, придется фактически выплатить полную стоимость жилья дважды, если ставки по ипотечным кредитам останутся на уровне около 6% на весь срок займа, подсчитали аналитики агентства Hamptons.
Высокие процентные ставки означают, что покупателям нужно вносить и более существенный депозит, чтобы соответствовать критериям банка, выдающего кредит. Средний размер депозита для покупателей первого жилья по итогам 2023 года составил 25% от стоимости жилья (в 2019 году он был на уровне 23%, по данным аналитической компании UK Finance), а в Лондоне — 33%.
Неудивительно, что теперь приходится копить на депозит дольше — в среднем 10 лет против 6,8 в 2012 году. Растет и средний возраст покупателей первого жилья — сейчас это 32 года.
Аренда достигла потолка
Средняя арендная плата в Великобритании в марте выросла на 9,2% в годовом выражении и составляет теперь 1285 фунтов в месяц в Англии, 727 фунтов в Уэльсе и 947 фунтов в Шотландии, по данным ONS. Самая высокая стоимость аренды ожидаемо зафиксирована в Лондоне — 2121 фунт в месяц, а дешевле всего снимать жилье на юго-востоке Англии — 695 фунтов в месяц, по данным Zoopla.
В то же время темпы роста арендных ставок замедляются, и более всего в Лондоне, где цены достигли максимально допустимых для арендаторов. Аналитики Zoopla ожидают дальнейшего замедления, поскольку спрос на жилье ограничен доходами съемщиков.
Снимать жилье дешевле почти по всей стране
До пандемии 2020 года покупатели первого жилья в Великобритании могли десятилетия наслаждаться низкими ипотечными ставками, и это, несмотря на кратный рост цен на недвижимость, делало покупку привлекательнее и выгоднее аренды. Однако с ростом ипотечных ставок баланс постепенно сместился в сторону съема жилья, и две стратегии практически сравнялись по финансовым показателям.
Средние ежемесячные затраты на покупку жилья в среднем в Великобритании оказались всего на 27 фунтов ниже расходов на аренду, подсчитали в банке Halifax. Более того, в 9 регионах страны из 12 снимать жилье оказалось дешевле, чем покупать первую недвижимость. Специалисты сравнивали затраты на покупку и аренду дома с тремя спальнями, поскольку именно такой тип жилья наиболее популярен среди покупателей первой недвижимости, пишет Halifax.
Наиболее выгодна аренда в Восточной Англии, где съемщики жилья могут сэкономить 2325 фунтов в год по сравнению с покупателями. И напротив, на юго-западе страны, в Шотландии и Лондоне оказалось выгоднее приобрести жилье, чем снять,— с крупнейшим финансовым разрывом на юго-западе, где покупатель сэкономит 1663 фунта в год в случае покупки. В Шотландии покупатель сэкономит 424 фунта в год, тогда как в Лондоне практически достигнут паритет: выгода собственника жилья по сравнению с арендатором составляет всего 148 фунтов в год.
Ежемесячные затраты на оплату своего дома для покупателей первой недвижимости выросли на 113% за последнее десятилетие, в то время как затраты на аренду увеличились на 82%. Кроме того, рост размера займов и отсутствие доступного для приобретения жилья делает покупку все менее доступной для первых покупателей во многих регионах страны, считает глава отдела ипотечного кредитования Halifax Ким Киннаирд.
Другие данные, собранные агентством недвижимости Hamptons, показывают, что баланс между покупкой и арендой вновь смещается в сторону покупки по мере снижения темпов роста ипотечных ставок. Так, в феврале покупатель первого жилья в Великобритании при двухгодовом займе по ставке выше 5% и депозите 10% мог в среднем сэкономить по сравнению с арендатором 136 фунтов в месяц.
Плюсы и минусы аренды и покупки
При этом вне зависимости от текущих условий на рынке арендовать жилье при краткосрочном планировании выгоднее. Покупка дома, помимо выплаты депозита, потребует расходов на оплату услуг специалистов (ипотечных брокеров и солиситоров), страховки, а также гербового сбора (tax duty). Кроме того, на плечи домовладельца лягут все расходы по обслуживанию жилья, а также сборы сервисных компаний и выполнение всех условий лендлорда, если недвижимость была куплена по лизгольду (leasehold).
При аренде жилья, напротив, потребуется только депозит в размере ренты за пять недель проживания. Расходы по содержанию дома в этом случае ложатся на плечи лендлорда. Но очевидная выгода в краткосрочном периоде, как правило, приводит к проигрышу на длинной дистанции: выплата ежемесячной ренты лендлорду — это очевидная статья расходов в семейном бюджете, в то время как выплата процентов по ипотеке при благоприятных рыночных условиях может оказаться инвестицией.
Покупая первое жилье, домохозяйство инвестирует в свой капитал (equity). В недвижимости этот показатель рассчитывается как разница между текущей оценкой стоимости жилья и размером еще не погашенного ипотечного долга. Например, если стоимость дома оценивается в 250 тыс. фунтов, а непогашенная ипотека — в 200 тыс. фунтов, капитал собственника жилья составит 50 тыс. фунтов.
Этот показатель может быть положительным, как в нашем примере, но может быть и отрицательным, в случае если цены на жилье снижаются (мы наблюдаем эту тенденцию на рынке сейчас), а заем по ипотеке остается большим. При негативном значении капитала домовладельцу может быть сложнее продать недвижимость, и это еще один из подводных камней покупки жилья.
Три главных вопроса
При принятии решения о покупке или аренде жилья можно попробовать ответить на три простых вопроса:
1. Позволяет ли финансовая ситуация приобрести жилье? Здесь нужно учитывать все расходы, связанные со сделкой по покупке недвижимости, в том числе сопутствующие.
2. Сможете ли вы оплатить непредвиденные расходы, связанные с домовладением? Непредвиденные расходы есть всегда, от сломанной сантехники до потекшей крыши.
3. Определили ли вы для себя район, в котором хотите жить длительное время? Инфраструктура, парки, соседи — все имеет значение.
Финансовые помощники
Если все плюсы и минусы были тщательно взвешены, а решение о покупке дома принято, то можно облегчить эту задачу с помощью нескольких государственных программ.
Программа Mortgage Guarantee Scheme была продлена до 30 июня 2025 года. Банки, участвующие в ней, предлагают покупателям первой недвижимости заем в размере 95% стоимости жилья — покупатели, заявку которых одобрят, смогут внести депозит в размере всего 5%.
Схема The Shared Ownership предоставляет покупателям возможность покупки доли в недвижимости параллельно с выплатой аренды по остальной части. Как правило, это доли в 25% (с возможностью увеличить до 30%) и 75% в стоимости жилья соответственно.
Программа The First Homes предоставляет покупателям первой недвижимости, приобретающим дом на первичном рынке в Англии, скидку 30–50%. Критерии для заявителей устанавливают местные администрации, поэтому они варьируются от региона к региону.
Помощь с покрытием затрат арендаторов тоже существует, но она в большей степени ограничена размерами доходов домохозяйств. В основном ее предлагают тем, кто получает Universal Credit, а также семьям, находящимся в трудной жизненной ситуации и проживающим в социальном жилье, строительство и обслуживание которого спонсируется местными администрациями.
