Если вы официально живете в Великобритании и имеете право работать, то, вероятно, вам пора задуматься о покупке собственного жилья. Ваша первая недвижимость в стране будет резидентной — предназначенной для вашего личного проживания, поэтому кредит на ее покупку (ипотеку) вы будете оплачивать из ваших доходов. О финансировании покупки инвестиционной недвижимости мы поговорим в следующей статье.
Как пройти этот путь, не совершив ошибок?
1. Изучите цены на недвижимость в вашем регионе
В этом вам помогут такие сайты, как Rightmove, Zoopla и многие другие. Если вы видите недвижимость, которая стоит подозрительно дешево, не верьте глазам своим, а еще раз внимательно прочитайте текст объявления. Скорее всего, это недвижимость, продающаяся по особой схеме, например shared ownership, lifetime mortgage, retirement property, или в объявлении указана стартовая цена продажи на аукционе. Мы не будем обсуждать такие схемы в этой статье; все они имеют свои особенности и на самом деле мало кому подходят.
Если вы решили переехать в другой регион, где недвижимость стоит дешевле или где живут родственники и друзья, то это возможно только в том случае, если смена локации не повлияет на вашу работу и ваши доходы. Например, вы работаете удаленно, или компания, на которую вы работаете, имеет отделение в этом регионе и готова перевести вас туда без потерь в заработке, или вы самозанятый (self-employed) и ведете бизнес онлайн. Банк не одобрит вариант, при котором вы покупаете жилье в другом регионе, переезжаете туда и потом ищете там работу. В таком случае все должно быть наоборот: вам нужно переехать, найти работу и уже после этого рассматривать покупку жилья.
Если вы собираетесь ежедневно добираться на работу издалека или планируете, что в покупаемом доме будет жить ваша семья, а вы сами будете работать в другом месте и снимать там небольшую квартиру или комнату для ночевки, на выходные приезжая к семье, то в этом случае банк добавит в расчеты дополнительные расходы на проезд и (или) аренду жилья для проживания. Это, соответственно, уменьшит сумму, на которую вы сможете взять ипотечный кредит у банка.
2. Посчитайте доходы и расходы
Не секрет, что сумма, которую вы можете взять в долг у банка, вычисляется по формуле: это ваши годовые доходы, умноженные на коэффициент 4,5–5,5. Сумма будет меньше, если у вас есть несовершеннолетние дети, на вашем попечении находятся родственники, у вас есть кредиты, кредитные карты, вы платите алименты, оплачиваете обучение детей в частных школах и т. п. Все это необходимо учесть для расчета вашего потенциального ипотечного кредита.
3. Оцените имеющиеся средства (депозит на покупку недвижимости)
Важна не только сумма, но и происхождение депозита. В идеальном случае это собственные сбережения, которые вы накопили из своей зарплаты в Великобритании. Также могут быть приняты в качестве депозита деньги от продажи вами имущества, например от продажи автомобиля, дорогостоящей техники, ювелирных изделий, антиквариата, произведений искусства и т. п. Третий возможный источник происхождения депозита — подарок от близких родственников. Некоторые банки могут также принять в качестве депозита подарки от друзей, но обычно такой подарок ограничен небольшой суммой, и банк обязательно расспросит о причинах такой щедрости. Если ваши дарители живут в Великобритании или в странах Евросоюза, подобный дар без проблем зачтет практически любой банк. Если деньги вам дарят из-за пределов Великобритании и Евросоюза, готовьтесь к тому, что вопросу происхождения денег будет уделено повышенное внимание.
4. Обратитесь к ипотечному консультанту
Итак, вы собрали документы о доходах и определились с депозитом. Самое время обратиться к ипотечному консультанту и попросить его оценить ваши шансы. Ипотечный консультант рассмотрит документы и расспросит вас о доходах, финансовых обязательствах, планах и кредитной истории. Если вся эта информация устроит ипотечного консультанта, то на следующем этапе он сделает запрос в банк для получения предварительного решения (decision in principle). Для получения такого решения выбранный банк будет делать так называемый жесткий запрос (hard search), при котором вся информация будет тщательно проверена, поэтому постарайтесь избавить ипотечного консультанта от сюрпризов и ничего не скрывайте, в финансовой сфере все тайное становится явным достаточно быстро.
Что входит в стандартные задачи ипотечного консультанта? Ему предстоит подсчитать, какую максимальную сумму можно взять у банка и с каким минимальным депозитом можно купить недвижимость, и найти самые выгодные условия. Если на сегодняшний день вам не хватает доходов, обсудите с консультантом, какие шаги вы можете предпринять, чтобы приблизиться к цели. Это сложный и достаточно творческий процесс. Консультанту нужно учитывать много критериев и искать наилучший вариант. На рынке ипотечного кредитования действуют более 200 различных финансовых учреждений, и нет какого-то «самого лучшего банка» с «самыми лучшими процентами» или дающего «самую большую сумму кредита». Каждая покупка индивидуальна и учитывает именно ваши особенности: доходы, финансовые обязательства, иммиграционный статус, происхождение депозита, планируемый возраст выхода на пенсию и многое другое. При этом критерии банков постоянно меняются, поэтому то, как ваш консультант следит за рынком кредитования, и его опыт работы с различными банками являются решающим фактором.
5. Найдите недвижимость
Сложив два числа — потенциальную сумму ипотеки и ваш депозит,— вы получите максимальную стоимость недвижимости, на которую вы можете рассчитывать. Теперь все дело за вами, осталось найти ту самую недвижимость вашей мечты.
Не вся недвижимость в вашей ценовой категории подходит для ипотеки. Это должна быть недвижимость в жилом состоянии: с окнами и дверями, полами, крышей, санузлом и кухней. Таковы минимальные требования к любой недвижимости, которую вы покупаете с помощью банка. В Великобритании существует понятие «стандартная недвижимость», подразумевающее кирпичное строение с деревянными перекрытиями и скатной крышей, покрытой черепицей или плитками природного шифера (slate). Если вы хотите купить недвижимость, не соответствующую стандарту, например дом с плоской крышей, дом из железобетонных блоков, из дерева, квартиру над магазином, квартиру с коротким или истекающим сроком аренды (lease) и т. п., количество банков, которые могут дать вам ипотеку, значительно уменьшится, а то и вовсе сведется к нулю. Вероятно, максимальная сумма ипотеки и минимальная сумма депозита, на которые вы рассчитывали, также изменятся.
6. Найдите юриста
Если вы определились с недвижимостью и банком, который будет финансировать вашу покупку, пришло время для поиска юриста. Не стоит искать их заранее, так как у каждого банка есть свой список зарегистрированных юристов. Поиском можно заняться самостоятельно либо обратиться за помощью к ипотечному консультанту или агентству недвижимости. Самое главное — чтобы юрист был зарегистрирован в банке, в котором вы будете брать ипотеку.
После того как агентство сообщит, что продавец принял ваш офер (то есть согласился с предложенной вами ценой), ваш ипотечный консультант и юрист начнут свою работу. Ипотечный консультант будет заниматься получением ипотечного кредита, а юрист — юридическим оформлением покупки. Работа ипотечного консультанта завершается, когда он получает для вас ипотечное предложение (mortgage offer) от банка. Ипотечное предложение — это обязательство банка выдать вашему юристу деньги для оплаты недвижимости, как только юрист завершит оформление юридической части покупки и обе стороны определят день завершения сделки.
7. Пройдите банковскую оценку недвижимости
Обычно банки делают бесплатную базовую оценку. Специалист оценивает физическое состояние недвижимости и ее рыночную стоимость. Если у оценщика возникнут сомнения относительно состояния недвижимости (например, трещины, плесень, протекающая крыша и т. п.), банк попросит вас заказать специальное обследование у узкого специалиста — за это покупатель платит самостоятельно. По результатам отчета оценщика банк примет решение о финансировании покупки. Если оценщика устраивает состояние дома, но он не согласен с ценой покупки, считает ее завышенной, у вас есть несколько вариантов действий. Самое простое — попросить продавца снизить цену в соответствии с банковской оценкой. Если продавец не снижает цену или снижает ее частично, а вы все равно хотите купить этот объект, разницу между ценой покупки и оценочной стоимостью вам придется доплатить из собственных средств.
Что делать, если вы передумаете покупать выбранную недвижимость? Если вы найдете другую недвижимость, некоторые банки разрешат вам просто изменить объект в документах, а некоторые попросят начать оформление с самого начала. Юристы в любом случае начнут все заново, так как это новый объект и новый продавец.
Важно знать: вы покупаете недвижимость как есть. Если имеются какие-то документы или гарантии на окна, двери, бойлер и т. п., продавец передаст их вам через юристов. Если это новостройка, у вас должна быть страховка от строительной компании. Если это вторичное жилье, не ждите сертификатов на бойлер, электропроводку, сантехнику и все остальное. Чертежей, аналогичных чертежам БТИ, тоже не будет, только план участка.
Есть два варианта владения:
• Фригольд (freehold) — вы покупаете участок земли и все, что на нем построено, на основании разрешений от властей. В этом случае вы становитесь владельцем земли.
• Лизгольд (leasehold; чаще всего квартиры) — срок владения недвижимостью определяется сроком аренды (lease). Вы должны оплачивать свою часть аренды земли под домом (ground rent) и сервис по обслуживанию дома (service charge), при этом возможны различные ограничения на использование недвижимости. Срок аренды позже может быть продлен, но это будет стоить немалых денег.
8. Завершите сделку
Ваши юристы и юристы продавца обмениваются контрактами, подписанными сторонами. Это важный этап, который обычно наступает за несколько дней до закрытия сделки. До обмена контрактами вы не несете ответственности перед продавцом и можете в любой момент отказаться от сделки без финансовых потерь. Если же вы отказываетесь от нее после обмена подписанными контрактами, вам придется выплатить продавцу штраф в размере 10% цены недвижимости. В день завершения сделки (completion) ваши юристы переводят деньги на счет юристов продавца, а вы получаете ключи от вашего нового дома, где будете жить долго и счастливо.
* * *
Надеюсь, что эта статья поможет разобраться в основных этапах покупки недвижимости и сохранит вам силы, нервы и деньги. Если у вас есть какие-то вопросы и вам нужна помощь в покупке, рада буду вам помочь.
Искренне ваша,
Liubov Vaskevych,
Director Your Mortgage Advisor Ltd
www.YourMortgageAdvisor.info
d: 07852829016
[email protected]
Обратите внимание: неуплата ежемесячных платежей по ипотечному кредиту может привести к принудительному изъятию вашего имущества в рамках законодательства о взыскании задолженности.
