При съеме жилья арендаторы часто задаются вопросом, что такое EPR и EPC. Эти термины в мире недвижимости повсюду: они включены в описание любых зданий под съем или на продажу, их обожают употреблять риелторы, а сайты для сравнения цен вывешивают списки возможных действий, призванных повысить EPR. Давайте разбираться!
Что такое EPR и ЕРС?
Если кратко, то аббревиатура EPR расшифровывается как Energy Performance Rating, то есть рейтинг энергоэффективности, а EPC — Energy Performance Certificate, сертификат, который этот рейтинг подтверждает. EPR демонстрирует степень энергоэффективности зданий, как жилых, так и нежилых. Он позволяет оценить, сколько тепла и света постройка использует и сколько теряет впустую (так происходит, например, если в доме слишком тонкие стены, нет двойных рам в окнах и т. д.). Рассчитывается энергоэффективность с учетом качества строения, количества энергии, которое здание использует на квадратный метр площади (показывает, сколько энергии (в киловатт-часах) требуется для отопления, охлаждения, освещения или эксплуатации здания на один квадратный метр площади в течение года), и уровня выбросов углекислого газа (в тоннах в год).
В Британии вода в дефиците, газ привозной, а электроэнергии с трудом хватает, так что эти ресурсы очень дорогие. Как результат, информация об энергоэффективности включена в описание почти любого сдаваемого или продаваемого жилья и влияет на его цену, ведь этот параметр имеет прямое отношение к размеру коммунальных платежей. На постсоветском пространстве газ, вода и электроэнергия до сих пор не так уж дороги, и многим русскоговорящим эмигрантам поначалу и в голову не приходит обращать внимание на их расход. Переоценка происходит обычно после знакомства с британскими коммунальными тарифами зимой. Свой двадцатилетней давности шок от размера счета за воду автор статьи помнит до сих пор.
Как получить ЕРС?
Проверку для выдачи EPC проводят аккредитованные государством инспекторы. Для этого они приходят в здание и изучают все что нужно. Найти местного инспектора и заказать проверку с выдачей сертификата можно онлайн, на сайте британского правительства. Инспектор оценивает множество различных факторов: материалы, из которых построено здание, его размеры и возраст, качество и вид радиаторов и термостатов, плотность теплоизоляции стен и крыши, вид и свойства окон, уровень использования электроэнергии и т. д. Проверка включает фотографирование и несколько замеров уровней нагрева. Инспектору необходимо предоставить вход во все помещения, включая чердак и подвал, если они есть, а также доступ к газовому котлу.
В отличие от многих других обязательных проверок, у выдачи EPC нет единого тарифа: цена меняется от инспектора к инспектору, колеблясь в пределах 60–120 фунтов. Проверка обязательна, если вы собрались продать или сдать недвижимость (или возвели какую-то постройку). Без сертификата энергоэффективности выставлять дом для съема или покупки запрещено законом.
Из закона есть исключения: ЕРС не обязаны получать обладатели строений, включенных в список охраняемых (listed buildings; будьте осторожны при покупке очаровательного на вид домика XVIII столетия!), отпускного жилья, которое используется менее четырех месяцев в году, изолированных зданий общей площадью менее 50 квадратных метров и рабочих построек с низким уровнем затраты электроэнергии (это, например, гараж).
Зачем нужен ЕРС?
Большинство из нас не продавцы, а съемщики или покупатели, и для нас сертификат очень полезен. Он дает возможность оценить масштаб грядущих счетов за отопление и свет после переезда, а также дополнительно оценить качество постройки здания. Последнее важно для покупателей: если милый домик обладает очень плохим ЕР-рейтингом, значит у него есть какой-то грубый технический дефект, исправление которого в будущем может обойтись очень дорого.
ЕРС вам обязаны предоставить при аренде или покупке жилья, но если этого не произошло, то его стоит проверить самостоятельно. Все выданные сертификаты включены в регистр EPC, и запросить нужный можно через специальный сервис на сайте правительства.
Куда смотреть?
Каждый ЕРС включает базовую информацию о здании (адрес, размеры и т. д.), предположительную стоимость потребляемой энергии на следующие три года, цветной график со значениями рейтингов, оценку энергоэффективности по каждому элементу постройки, перечень частей жилья, нуждающихся в улучшениях, рекомендованные меры по исправлению ситуации, предполагаемый уровень тепла в помещениях и общее заключение об эффективности использования энергии.
С базовой информацией вопросов обычно не возникает, а вот вторая часть сертификата, посвященная предположительной стоимости потребляемой энергии на следующие три года, уже вызывает вопросы. В эту оценку включается отопление, электрическое освещение и горячая вода и не включаются какие-либо бытовые электроприборы (даже те, что сейчас есть у всех, вроде холодильников). Указанная сумма приблизительна, но примерный уровень платы за тепло, свет и горячую воду подскажет.
Значение рейтингов стандартно: ЕР-рейтинг представляет собой число от 1 до 100, чем выше, тем лучше. Все здания по уровню энергоэффективности разделены на семь категорий (bands), обозначенных буквами алфавита. Самая низкая категория — банд G, к которому относятся постройки с ЕРR от 1 до 20. Самый высокий банд, А, включает здания с рейтингом от 92 и выше. В Британии старый жилой фонд, поэтому средний по стране уровень — это банд D (рейтинг 55–68). С 2020 года уровень ЕР-рейтинга для сдаваемых жилых зданий ограничен правительством: по законодательству предлагаемое к аренде жилье должно обладать рейтингом Е или выше, строения с рейтингом ниже Е официально считаются непригодными для сдачи. С декабря 2025 года предполагается начать переход на новый стандарт — ЕР-рейтинг не ниже банда С для сдаваемого жилья. По задумке правительства, к 2028 году все жилые строения, сдаваемые в аренду, должны будут привести к этому показателю.
Банды отражены в цветной шкале в форме лесенки, которая включена в любой сертификат. Также ее можно найти в виде наклейки на задней стенке всех продаваемых в Британии крупных бытовых приборов. Банд будет указан отдельно, картинка в этом случае служит исключительно для наглядности.
Сразу за рейтингом и шкалой следует раздел «Actions to take», где предлагаются меры по повышению энергоэффективности; для каждого пункта указано, насколько после этого изменится предполагаемая стоимость коммунальных услуг. Далее идет часть под названием «Performance», куда включен детальный анализ энергоэффективности по каждом части строения: стены, окна, крыша и т. д. Это результат проверки — то, что увидел и нашел инспектор. Если вы покупаете жилье, эту часть стоит внимательно прочитать, чтобы узнать о скрытых дефектах, на которые вы при просмотре не обратили внимания. Отдельно предлагается оценка уровня затрат тепла: сколько энергии в киловатт-часах в год нужно, чтобы здание сохраняло стандартизированный уровень нагрева, тоже с рекомендациями по утеплению.
В конце есть раздел с финальным заключением и детальными рекомендациями по снижению потерь энергии. Для каждой рекомендации указаны средний размер затрат и примерный уровень снижения оплаты в случае принятия этих мер. Расположены рекомендации по приоритетности — вначале идут самые критичные. Какие-то из них очень простые, вроде замены обычных лампочек на энергосберегающие, а какие-то потребуют большого ремонта.
ЕРС и ваши возможности
И при съеме, и при покупке жилья сертификат подскажет грядущий уровень счетов; это полезно знать само по себе. Если уровень высокий, это откроет дополнительную возможность для торга по цене покупки и аренды, которой стоит воспользоваться. Для съема по схеме «все счета включены» это не сработает, так как счета оплачивать не вам, а вот при аренде отдельного жилья такая возможность пригодится, особенно если риелтор или лендлорд разливается соловьем, расписывая, как дешево с вас просят по нынешним временам.
Бывает, что после переезда ваши счета оказываются ниже предполагаемого уровня. Это не редкость: инспекторы несут серьезную ответственность за предоставленную оценку и зачастую выбирают самый высокий предполагаемый уровень оплаты.
Кроме того, ЕРС стоит прочитать на предмет простых мер по снижению потерь энергии: разворачивать стройку в съемном жилье нельзя, да и бессмысленно, а вот заменить лампочки вполне в наших силах.
Покупать жилье с низким ЕР-рейтингом большинство британских риелторских агентств не рекомендует, но на самом деле все не так однозначно. Такая практика основана на британской привычке нанимать для любых строительных мероприятий рабочих-строителей, которые дорого обходятся (кто-то даже приглашает электриков, чтобы поменять лампочки!). Но для нас, выходцев с постсоветского пространства, не боящихся делать ремонт самостоятельно, это открывает возможность купить жилье подешевле. Чтобы здраво оценить свои возможности, как раз и понадобится последняя часть ЕР-сертификата с подробным перечнем необходимых работ. Это фактически готовый список дел, где указаны все необходимые перестройки. И не пугайтесь раздела с ценами: они даны из расчета, что вы наймете строительную бригаду, причем зачастую тоже оценены по верхней планке. Самостоятельный ремонт — занятие муторное, но денег зачастую позволяет сэкономить прилично.
Кроме того, в рамках программы Warm Homes Plan, запланированной на 2025-2028 годы, британские домовладельцы и арендаторы с низким доходом смогут получить до 30 тыс. фунтов на утепление жилья.
