Законопроект о правах арендаторов (Renters’ Rights Bill), инициированный правительством лейбористов, сильно напоминает законопроект о реформе для арендаторов (Renters Reform Bill), который не успели принять до роспуска предыдущего парламента. Правительство очень настойчиво его продвигает, так как обещание о реформе, улучшающей положение арендаторов, было включено в предвыборный манифест партии. Законопроект был опубликован 11 сентября и прошел первое чтение в парламенте; высока вероятность, что второе чтение состоится в октябре, а к середине следующего года он уже станет полноценным законом. Ключевые положения этого нормативного акта для «Коммерсанта UK» прокомментировала Катерина Гилфойл, партнер в SBP LAW Solicitors:
— Сейчас в Англии согласно закону о жилье 1988 года (Housing Act 1988) существует два вида аренды жилья: краткосрочная (shorthold; обычно от 6 до 36 месяцев) и автоматически продлеваемая (periodic). Большинство договоров — это договоры с гарантированным минимальным сроком аренды (assured shorthold tenancy). Если аренда после оговоренного срока не завершена, она становится автоматически продлеваемой. С вступлением в силу нового законопроекта договора краткосрочной аренды отменят, все новые договора будут автоматически продлеваемыми, без фиксированного срока окончания аренды и с помесячной оплатой. Исключение составят договора аренды с платежами более 100 тыс. фунтов в месяц и договора о сдаче жилых помещений компаниям.
Полная отмена статьи 21 закона о жилье 1988 года, которая давала право выселить арендатора, не нарушившего никаких условий договора,— одно из самых существенных изменений. Теперь арендодатели больше не смогут выселять жильцов без указания причины. Так как гарантированные краткосрочные договора аренды будут конвертированы в продлеваемые на неограниченный срок, а переходного периода законопроектом не предусмотрено, ожидается, что все договора аренды, включая продлеваемые, будут автоматически пересмотрены за один день.
Для арендаторов это означает более гибкие и безопасные условия: они смогут съехать из арендованного жилья, уведомив собственника за два месяца. Таким образом, согласно новому законопроекту, арендаторы могут подать уведомление об окончании аренды в первый же день ее начала. Для арендодателей изменения не столь радужные: список оснований для выселения будет обновлен, поэтому придется заново разбираться в этом вопросе; впрочем, список значительно пополнится. Ожидается, что статья 8 будет включать около 33 обязательных и дискреционных (применяемых на усмотрение арендодателя) оснований для выселения. При этом основание 8A, предусматривающее обязательное выселение, если у арендатора как минимум трижды за трехлетний период была задолженность по аренде в течение двух месяцев, будет изменено: срок задержки оплаты увеличат до трех месяцев. Это одно из наиболее часто используемых оснований для выселения в соответствии с разделом 8.
Срок уведомления о выселении, который сейчас составляет два месяца, увеличится до четырех. Обязательное основание 1A остается в законопроекте о правах арендаторов, но его можно будет применить только через год аренды. Это основание позволяет арендодателю уведомить арендатора о выселении, если планируется продажа арендуемой недвижимости. При этом арендатор должен получить уведомление как минимум за четыре месяца, а не за два, как было ранее. Кроме того, арендодатель не сможет сдавать жилье в аренду в течение двенадцати месяцев после такого уведомления, иначе ему грозит штраф до 7 тыс. фунтов. Срок уведомления по основанию 1, которое позволяет арендодателю или его родственникам занять жилье, теперь увеличен до четырех месяцев, причем это основание не может использоваться в первый год аренды.
Обязательное основание 4A остается в законопроекте, но применяется только к студентам, проживающим в домах с множеством арендаторов (HMO). Срок уведомления для этого основания увеличен с двух до четырех месяцев. Основание 6, дающее арендодателю право на реконструкцию недвижимости, теперь также требует уведомления за четыре месяца вместо двух.
Предложение о расширении дискреционного основания 14, касающегося антисоциального поведения, было отклонено. В законопроекте о реформе для арендаторов предлагалось изменить формулировку с «поведение, которое, вероятно, причинит неудобства» на «способное причинить неудобства», но это изменение не вошло в законопроект о правах арендаторов.
Это не все новые основания для выселения, их больше. Важно отметить, что сейчас арендодатель может использовать основания из раздела 8, даже если залог арендатора не обезопасила система защиты депозитов. Согласно же новому законопроекту, прежде чем арендодатель сможет полагаться на основания раздела 8, залог должен быть либо защищен, либо возвращен арендатору.
Арендодатели будут обязаны указывать стоимость аренды в объявлении о сдаче жилья и не смогут принимать или предлагать более высокую арендную плату, даже если это предлагает сам арендатор. Таковы новые требования в законопроекте о правах арендаторов. Арендную плату можно будет повышать только один раз в год, и она должна соответствовать рыночной стоимости. Увеличить плату будет можно по статье 13, с уведомлением арендатора за два месяца. Пункты о пересмотре арендной платы в договорах больше не будут допускаться.
Арендаторы смогут оспорить повышение платы в трибунале первой инстанции, если считают изменение суммы выше рыночной ставки. Трибунал не сможет установить арендную плату выше, чем указано в уведомлении по статье 13. Пока трибунал может назначить арендную плату выше предложенной арендодателем, что, по мнению лейбористского правительства, сдерживает арендаторов от подачи жалоб. Повышение арендной платы не будет применяться задним числом, а начнет действовать с даты решения трибунала.
Предлагается создать новую базу данных частного арендного сектора, где все арендодатели будут обязаны регистрироваться по закону. Эта база повысит прозрачность сделок, поможет защищать права арендаторов и сообщать о проблемах с жильем муниципалитету или омбудсмену. Такая база предоставит ценную информацию о частном секторе аренды муниципалитетам, упростит идентификацию арендодателей, повысит эффективность контроля за соблюдением норм и усложнит сдачу жилья без уведомления муниципалитета. Для арендодателей база даст доступ к рекомендациям, поможет понять обязанности и продемонстрировать соблюдение требований; этот ресурс будет использоваться для уведомления об изменениях в правилах.
Арендодатели не смогут безосновательно отказывать арендаторам с домашними животными, а срок ответа на запрос будет составлять 28 дней. Арендодатель сможет требовать, чтобы арендатор оформил страховку на случай повреждения животным имущества, либо оформить ее самостоятельно и взимать страховые взносы с арендатора. Отказ в заселении с домашними животными можно будет оспорить через нового омбудсмена или в суде.
В законопроект о правах арендаторов вошли положения закона Авааба, обязывающего арендодателей устранять сырость и плесень в помещениях в течение определенного срока. Теперь этот закон распространяется и на частный арендный сектор, делая обязательным условие об устранении опасного состояния жилища в договорах аренды. Если арендодатель не решит проблему в установленный срок (он пока не определен), арендатор сможет подать иск о нарушении условий договора.
Стандарт «Достойные дома» (Decent Homes Standard) устанавливает минимальные требования к жилью (включая его состояние и предоставленные удобства). Законопроект наделяет правительство правом устанавливать и изменять стандарты, которые могут включать требования по энергоэффективности. Однако это отдельная тема для обсуждения.
Новый законопроект не позволяет арендодателям отказывать арендаторам на том основании, что они получают пособие или имеют детей. Законопроект запрещает как явные дискриминационные практики, например объявления с пометкой «No DSS» (отказ в аренде получателям пособий; DDS — это аббревиатура от Department of Social Security, соцслужбы, выдававшей пособия до 2001 года, когда ее сменил DWP, Department for Work and Pensions.— Прим. ред.), так и косвенные способы, которые используют арендодатели или агенты, чтобы не заключать договор аренды. Арендодатели и агенты сохранят право решать, кому сдавать жилье, и смогут проверять платежеспособность арендаторов, чтобы убедиться в их возможности оплачивать аренду. Но решение не должно зависеть от наличия у арендатора детей или от его статуса получателя пособий.
Пока неизвестно, как рынок отреагирует на предложенные изменения, но наш опыт показывает, что большинство арендодателей предпочитают дождаться фактического вступления изменений в силу, а не покидать рынок заранее. Лейбористское правительство предполагает, что новый закон о правах арендаторов вступит в действие летом 2025 года.
