Россияне срочно избавляются от иностранной недвижимости: кому-то стало слишком дорого ее содержать, кого-то пугает выросший платеж по ипотеке. Правда, речь идет прежде всего о массовых направлениях: Болгарии, Испании, Черногории. Жилье в Лондоне и Вене у граждан России по-прежнему пользуется спросом.
На рынках недвижимости некоторых европейских стран до недавнего времени россияне играли заметную роль. И теперь, когда из-за обвала рубля и общего кризиса в российской экономике нашим соотечественникам стало не до зарубежного жилья, эти рынки столкнулись с проблемами. Больше других уход россиян почувствовали на себе такие популярные направления, как Испания, Болгария и Черногория.
По данным испанской деловой газеты Cinco Dias, граждане России в 2013 году были на третьем месте среди всех иностранцев, инвестирующих в местную недвижимость. По итогам 2014-го россияне опустились в этом списке на шестое место. В Болгарии, втором по популярности среди российских покупателей жилья направлении, ситуация аналогичная. Как показывают данные болгарского информагентства недвижимости "Агенция Регистрации", в прошлом году количество сделок с недвижимостью, заключенных нашими соотечественниками, упало на треть по сравнению с 2013 годом.
Более того, россияне стали не только меньше покупать, но и выставляют на продажу ранее купленные объекты. "Число желающих продать свою недвижимость за рубежом выросло на 34%,— утверждает региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.— Это связано со стремлением граждан, получающих доходы в рублях, оптимизировать расходы в валюте. В целом владение объектом курортной недвижимости становится оправданным с финансовой точки зрения, только если семья проводит в этом доме не менее 60 дней в году. В ином случае выгоднее арендовать". Интересно, что объявления о продаже часто имеют пометку "срочно" и выставляются по цене ниже рыночной.
Усугубляет ситуацию тот факт, что, например, в Испании многие покупали жилье с помощью ипотеки. Ведь ставки у местных банков были более чем привлекательными, и кредиты нашим соотечественникам давали без особенных проблем. После того как с осени прошлого года курс евро вырос почти в полтора раза, обслуживание этих кредитов даже по низким ставкам для многих стало проблемой. И если валютные ипотечные заемщики, которые брали кредит на покупку недвижимости в России, еще могут надеяться на помощь государства, то тем, кто приобретал иностранное жилье в кредит, приходится разбираться с проблемой самостоятельно. "У меня в активе квартира в Испании с ипотекой 50%, куплена шесть месяцев назад,— пишет на одном из форумов девушка под ником Chara.— Пугает перспектива не выплатить ипотеку в будущем — оплачивать собирались доходом, полученным в Москве. Сейчас доход стабильный, полностью покрывает ипотеку, но еще недавно платеж был 30 тыс. рублей (€600). А сейчас!? Помогите советом".
Москвичке Юлии повезло больше, она успела погасить ипотечный кредит на квартиру в Испании, который исправно выплачивала в течение четырех лет. Но поспешить ее заставил не только кризис, но и новые нормы российского законодательства. В июле 2014 года в ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" были внесены поправки, согласно которым с 1 января 2015 года физические лица должны предоставлять в налоговый орган по месту регистрации отчет о движении денежных средств на своих зарубежных счетах. В эту категорию автоматически попадают все ипотечные заемщики иностранных банков, а также те, кто открыл за границей счета для оплаты ЖКХ. Именно поэтому свои ежеквартальные €400 за содержание жилья Юлия платит через испанского адвоката.
Руководитель компании Vita Special Estate Ромуальд Шидловский отмечает еще одну категорию продавцов: "Некоторые владельцы недвижимости стремятся, что называется, выйти в кэш, воспользовавшись моментом, когда их зарубежные инвестиции в рублевом эквиваленте чуть ли не удвоились".
Важно, что продают жилье в Испании не только россияне. "Испания стоически противостоит кризису в своей стране,— рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.— Но достаток испанцев неуклонно снижается, что заставляет их продавать свои дома и виллы, чтобы поддержать уровень жизни или бизнес, терпящий убытки. Рост вторичных предложений на рынке Испании в 2014 году составил, по нашим оценкам, 5-7%. А так как спрос демонстрирует отрицательную динамику, разрыв между желающими продать и купить все более увеличивается".
По оценкам Екатерины Румянцевой, сейчас цены на испанскую недвижимость достигли своего нижнего порога, и дальнейшего снижения эксперт не ожидает. Впрочем, эта тенденция тоже не в последнюю очередь зависит от поведения наших соотечественников. Ведь кому-то могут показаться и привлекательными нынешние цены. Например, на портале tranio.com на продажу выставлена квартира в Валенсии площадью 69 кв. м за €26 тыс. (€376 за кв. м). Квартира обставлена мебелью и имеет три жилые комнаты. Правда, до моря — километр. В курортном городе Торревьеха (провинция Аликанте) на срочную продажу выставлена квартира площадью 41 кв. м за €30 тыс. (€727 за кв. м) в 600 метрах от моря.
Испания — не единственная страна, где россияне распродают жилье. "Начиная с середины 2014 года наблюдается рост предложения по продаже недвижимости в странах ЕС,— говорит руководитель аналитического отдела Grand Capital Сергей Козловский.— Связано это, на мой взгляд, с общей экономической ситуацией в РФ, изменением стоимости евро, а также с ужесточением законодательства в ряде стран. В качестве примера можно привести Болгарию, где недвижимость часто покупалась российскими клиентами не для постоянного проживания, а в качестве сезонной недвижимости".
Русская диаспора сегодня является сильным игроком на рынке недвижимости Болгарии. Во многом это связано с тем, что уже несколько лет в этой стране самая низкая в Европе стоимость квадратного метра — примерно в три раза ниже, чем в той же Испании. Средняя цена квадратного метра жилья в Болгарии, по данным портала newsbg.ru, составляет €444.
По словам Сергея Козловского, в Болгарии сейчас популярны не огромные дома, а обычные квартиры-студии. Их стоимость начинается от €12 тыс. В первую очередь речь идет о невысотной застройке в Поморие, в Золотых Песках и в Бургасе. На квартиры большего размера тоже можно найти значительные скидки. "Продам трехкомнатную квартиру на побережье недалеко от Бургаса, в Солнечном Береге. Квартира под ключ. Я собственник, нахожусь в Москве, никаких комиссий, никаких агентов. Это прямая продажа",— пишет на одном из форумов Константин. Квартира площадью 81 кв. м располагается на третьем этаже жилого комплекса. Расстояние от пляжа — 800 метров. При личном общении Константин грустным голосом рассказывает, что готов продать эту квартиру за 2 млн руб. (€179 за кв. м). Причину продажи по цене гораздо ниже рыночной объяснил тем, что не ездил в Болгарию уже два года, и жилье простаивает.
Немало объявлений и о продаже небольших болгарских вилл. На tranio.com именно в этом сегменте недвижимости находятся самые бюджетные предложения. Например, двухэтажный шестикомнатный дом площадью 112 кв. м с садовым участком можно приобрести за €12,7 тыс. (€113,4 за кв. м). Правда, объект находится в 40 километрах от Бургаса и не около моря, а вблизи водохранилища.
По словам руководителя отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Марины Кузьминой, за последние полгода резко выросло число желающих продать свою недвижимость и в Черногории. "Увеличение числа желающих продать свою недвижимость связано во многих случаях с необходимостью избавиться от собственности, которую стало сложно содержать в результате двух- и трехкратного роста коммунальных платежей и сопутствующих расходов,— говорит она.— С каждой новой рекордной отметкой курса валют число желающих продать недвижимость собственников росло. Также есть собственники, которые решили продать свой редко используемый дом, чтобы получить максимально высокую прибыль на пике роста валют".
По итогам четвертого квартала 2014 года средняя стоимость жилья на первичном рынке Черногории составила €1037 за кв. м, что на 16,1% меньше, чем годом ранее, сообщает портал BalkanPro.ru. А квартиры в Будве и вовсе подешевели на 44%. По итогам последнего квартала прошлого года цена квадратного метра в самом популярном курортном городе стоила €1365 за кв. м. Средняя стоимость жилья в Баре составила €1180 за кв. м, в Подгорице — €1036, в Никшиче — €539 за кв. м. При этом, как отмечают специалисты компании Just Real Consult GmbH, российские собственники, выставляя квартиры на продажу, часто значительно завышают цену квартиры или дома в Черногории. Иногда цена доходит до €3 тыс. за кв. м, тогда как покупался объект по €1000-1500 за метр. То ли это жадность, то ли неистребимый оптимизм, то ли на самом деле они попросту не хотят расставаться со своей недвижимостью: ведь покупатели на такие предложения не откликаются.
А вот россияне, купившие недвижимость в Финляндии, действительно стремятся сегодня избавиться от нее. Спрос на объекты в этом направлении в основном был у жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которые рассматривали финские домики в качестве дальней дачи. Продажи здесь, как и везде, связаны с падением доходов и резким подорожанием в рублях недвижимости. Ведь, как и в Испании, многие покупали дома в Финляндии по ипотеке, пока в прошлом году местные власти не ужесточили условия ипотечного кредитования. И теперь их рублевый платеж заметно вырос. Цены выставляемых на продажу домов номинированы как в рублях, так и в евро. Например, российский собственник предлагает купить зимний дом площадью 102 кв. м за 8,6 млн руб. "Всего в четырех часах езды от Санкт-Петербурга",— говорится в объявлении.
Эксперты отмечают, что россияне стремятся избавиться от объектов зарубежной недвижимости далеко не по всем направлениям. На некоторых, наоборот, наблюдается повышенный интерес. "По нашей оценке, спрос россиян на недвижимость Вены увеличился на 30%, на 40% — на недвижимость Берлина,— говорит Екатерина Румянцева.— Российский спрос на объекты жилой недвижимости Лондона можно было и до кризиса считать близким к насыщению, однако Англия своих позиций пока не сдает, и высокобюджетные объекты в Лондоне реализуются весьма успешно. Стоимость жилья здесь неуклонно растет на 7-10% в год, что является отличной финансовой гарантией вложений в недвижимость, и столица Великобритании по-прежнему остается лидером у обеспеченных россиян"
Екатерина Аликина - Журнал "Коммерсантъ Деньги" №9 от 09.03.2015, стр. 29
