Сегодня тема рынка лондонской недвижимости, открывающего большие перспективы для получения дохода, в международном бизнес-сообществе является одной из самых «горячих». Обсуждали ее и в рамках 5-й Международной конференции Института Адама Смита «Частный инвестор: Россия и СНГ», завершившейся в октябре в Лондоне. Подробнее о том, что собой представляет рынок сегодня, а также о наиболее перспективных направлениях для инвестиций с учетом Brexit «Коммерсантъ UK» поговорил с одним из спикеров конференции Сергеем Сандером, директором компании The Leading Properties of the World.
Почему сейчас выгодно инвестировать в строительный рынок британской столицы?
— Сергей, как решение о Brexit сказалось на привлекательности квадратных метров в Лондоне? В каком состоянии находится местный рынок недвижимости?
— Очень хорошо по этому поводу на конференции высказался основатель «Евросети» Евгений Чичваркин. По его словам, паника на рынках вызвана только истерией в СМИ и политиками, хотя никаких экономических оснований для кризиса на этот раз нет. Временное ослабление курса фунта стерлингов лишь привело к подъему в некоторых отраслях экономики. Конечно, общее состояние можно охарактеризовать словом «неопределенность». В этой ситуации одни инвесторы (их большинство) пытаются воспользоваться открывающимися возможностями и войти на рынок недвижимости, в то время как другие откладывают принятие серьезных решений.
Цена вопроса
— Как меняется стоимость лондонской недвижимости?
— Рынок очень неоднороден, недаром его часто сравнивают с «лоскутным одеялом». Цены на недвижимость могут очень сильно отличаться в зависимости от района, улицы, резиденции и даже соседей. При этом ситуация претерпевает со временем изменения. Если раньше одними из самых востребованных и дорогих районов считались Knightsbridge и Belgravia, то сегодня они уже уступают по популярности району Mayfair. Еще через пару лет оживет и будет развиваться Nine Elms.
Хотел бы обратить внимание на наиболее важные текущие тенденции. На рынок центрального Лондона очень сильно повлияло планомерное увеличение налогов. Последние 2 года правительство делало все возможное, чтобы остановить рост цен. Были повышены налоги на сделки с элитной недвижимостью — с 5 до 15%, отменены льготы для иностранных инвесторов и т.п. Это привело к тому, что количество сделок снизилось, а многие покупатели стали требовать 5-10-процентные скидки, чтобы компенсировать рост налогов.
При этом данные изменения не затронули сегмент жилья стоимостью до £1,5 миллионов. Сумма налога даже немного понизилась. Острая нехватка жилья только продолжает увеличиваться, и это приводит к росту цен в развивающихся районах. Здесь стоит отметить существенное улучшение транспортной доступности многих районов. В ближайшие два года будет введена в эксплуатацию новая сеть скоростных железных дорог Crossrail. Это приведет к тому, что многие районы, которые ранее считались удаленными, теперь будут более востребованы, и рост цен там будет продолжаться, несмотря на Brexit.
Спрос и ныне там
— В России всегда был спрос на лондонскую недвижимость. Здесь изменений нет?
— Отношение россиян к вопросу приобретения недвижимости в Лондоне начинает меняться. Сегодняшний тренд заключается в сохранении и приумножении капитала, поэтому все больше внимания уделяется инвестиционным проектам, в том числе девелопменту.
Многие россияне, приобретая в минувшие годы супердорогое жилье по неоправданно высоким ценам, надеялись со временем продать его по еще более высокой цене и получить доход. Конечно, Brexit довольно серьезно скорректировал эти планы. При этом рынок продолжает демонстрировать прекрасную динамику, высокий спрос и предлагать хорошие варианты для инвестиций.
Мы в первую очередь ищем проекты, где добавочная стоимость обеспечивается за счет проектирования, получения разрешения на строительство, трансформации, реконструкции и сдачи в аренду. Сегодня подобные проекты приобретают все большую популярность. Строительные проекты в Великобритании — это выгодный, безопасный и полностью контролируемый процесс, тем более что в нашем распоряжении — ведущие архитекторы, консультанты, оценщики, строители, банки, которые осуществляют дополнительный надзор, и т.д.
Сергей Сандер, директор компании The Leading Properties of the World.
— Кстати, о банках. На конференции были представители ведущих международных и российских частных банков. Насколько они лояльны к вашим проектам? Рассматривают ли они вас в качестве конкурентов?
— Мы успешно сотрудничаем с ведущими частными банками мира, они наши основные партнеры! Ведь банки в первую очередь заинтересованы в первоклассных, приносящих хороший доход инвестиционных инструментах с полным обеспечением для своих клиентов. Если раньше клиенты приходили в свои банки и просили подобрать им хороший вариант для инвестиций в недвижимость, то сегодня многие банки просят нас разработать для их клиентов продукты на базе прямых инвестиций в недвижимость. Я думаю, что эта тенденция будет только развиваться, и очень надеюсь, что российские банки не будут отставать в этом от своих зарубежных коллег.
Уникальная ситуация
— О какой доходности в случае с девелопментом может идти речь?
— Мы рассматриваем те проекты, потенциальная доходность которых составляет 10-15% годовых и выше. Сейчас, конечно, сложилась уникальная ситуация из-за падения курса фунта. Инвесторы имеют возможность войти на рынок с существенной экономией за счет конвертации валюты и при этом получить хорошую доходность от недвижимости.
— Какой финансовый порог вхождения на строительный рынок Лондона?
— В зависимости от района объем инвестиций в проект начинается с суммы в 5-6 млн фунтов. Большинство инвесторов хотели бы начать с небольшого пробного проекта, получить опыт и уже затем вкладывать более крупные суммы. Поэтому самый распространенный запрос — подобрать объект для вложений стоимостью 1,5-2 миллиона. Найти такой в Лондоне очень сложно, поэтому приходится прилагать массу усилий. Обычно бюджет первых проектов составляет 3-4 миллиона. Стандартный срок подбора объекта для инвестиций составляет от 6 месяцев до одного года, но мы стараемся уложиться в 3-4 месяца.
Евгений Олейник
The Leading Properties of the World — международная компания с центральным офисом в Швейцарии, специализирующаяся на продажах, маркетинге и инвестициях в высококачественную жилую недвижимость. На рынке лондонской недвижимости работает 6 лет.
