Покупка недвижимости за границей, особенно в теплом климате у моря, — это мечта, которая сегодня для многих стала не только явью, но и возможностью прилично заработать. В каких странах недвижимость приносит наибольший доход? Как получить вид на жительство или гражданство с помощью инвестиций в недвижимость? Почему юридическое сопровождение сделок — один из главных факторов при покупке жилья? Что будет с рынком недвижимости в ближайшей перспективе? Практические советы для читателей «Коммерсанта UK» дал Вячеслав Фоменко, учредитель компании Hayat Estate, занимающейся инвестициями в недвижимость.
— Расскажите о вашей бизнес-истории. Почему вы выбрали направление, связанное с инвестициями?
— В 2012 году я работал в банковской сфере и параллельно искал возможности для инвестиций собственных средств. Я планировал приобрести квартиру в Киеве, и, скорее всего, я бы ее купил, если бы не попал на выставку зарубежной недвижимости. Там я увидел, что на деньги, за которые в Киеве можно купить хрущевку или квартиру на стадии строительства с черновой отделкой, в Турции я смогу приобрести полностью отремонтированную квартиру в жилом комплексе премиум-класса недалеко от моря и со всей инфраструктурой, необходимой для комфортной жизни и отдыха. Мне показалось это более выгодной альтернативой для инвестиций. Я поделился информацией с друзьями и знакомыми, и оказалось, что никто из них об этом не знал. У них у всех сложился стереотип, что за границей недвижимость дороже. Я решил исследовать тему, несколько раз съездил в Турцию, познакомился с застройщиками. И через несколько месяцев начал в этом направлении вести бизнес: открыл компанию и проводил в Украине и Казахстане семинары на тему покупки недвижимости за рубежом.
— Когда появилась ваша компания?
— Агентство недвижимости открылось в 2012 году (9 сентября прошлого года мы отметили 10-летие), а в 2016 году компания начала инвестировать в строительные проекты в Турции. Сейчас мы продаем недвижимость не только в Турции (в Алании у нас есть собственные объекты, как готовые, так и в стадии строительства), но и в Испании, Таиланде, Болгарии, Индонезии (Бали) — всего в двадцати странах. В перспективе помимо Турции мы планируем строить объекты еще в нескольких странах.
— Кто ваши клиенты и какой спектр услуг вы оказываете?
— У нас компания с украинским сердцем, европейским подходом и турецкой регистрацией, наши представительства есть в Киеве (Украина), Алматы (Казахстан) и Алании (Турция). В основном у нас русскоговорящие клиенты: 50–60% из Украины, 20% из Казахстана и порядка 20% — жители остальных стран СНГ. В этом году мы планируем выходить на англоязычные рынки, поэтому наняли персонал со знанием английского языка и перевели все свои онлайн-ресурсы (соцсети, сайты) на английский.
Первая услуга — это консалтинг: прежде чем предлагать объекты клиенту, наши специалисты задают ему несколько десятков вопросов, чтобы понять, какая недвижимость нужна (цели, категория объекта, бюджет, риски). Мы считаем, что это максимально профессиональный подход, потому что бессмысленно подбирать объекты без четкого запроса. Вторая услуга — подбор объектов недвижимости непосредственно под запрос клиента (почти 40% клиентов приобретают у нас недвижимость дистанционно). Третья — сопровождение клиента, от встречи в аэропорту и выездов на объекты до юридического оформления сделки. Четвертая — после покупки недвижимости клиенты могут обратиться в Hayat Service, где им помогут в решении как бытовых (покупка мебели, бытовой техники, устройство детей в школу и т. д.), так и юридических вопросов (оформление ВНЖ, ПМЖ). Пятая услуга — через нашу дочернюю компанию Hayat Rent помогаем клиентам сдавать недвижимость в аренду и оказываем поддержку при дальнейшей перепродаже (если возникнет такая потребность).
— Компания Hayat Estate предлагает юридическое сопровождение сделок. Почему важны грамотные юристы и какие юридические нюансы существуют при оформлении инвестиционных сделок с недвижимостью?
— Важность юридического сопровождения большинство клиентов понимает, потому что если неправильно оформить сделку, то можно вообще остаться без объекта недвижимости. Нужно грамотно проверить структуру сделки (документы, застройщика, отсутствие запретов и задолженностей на недвижимости), особенно если человек в этой стране покупает впервые. Наша задача — обеспечить безопасность сделки, надежность контрагентов, застройщика. В своей практике мы не единожды сталкивались с клиентами, которые оказывались в непростой ситуации и даже теряли свою собственность из-за действий недобросовестных застройщиков и риелторов. Когда работаешь с профессиональным агентством недвижимости, ты застрахован от таких сюрпризов.
— Где чаще всего покупают недвижимость и на какие страны (программы), на ваш взгляд, стоит ориентироваться, если человек хочет и инвестировать, и получить ВНЖ, ПМЖ или гражданство?
— Граждане РФ активно покупают в Турции, ОАЭ, Таиланде, Индонезии (Бали) и Аргентине. Среди жителей Украины и стран СНГ локации из этого списка (кроме Аргентины) тоже пользуются спросом. Также наши клиенты инвестируют в Европу. В частности, в Португалию, где довольно удобная программа для получения ВНЖ и ПМЖ и порог входа составляет от 280 до 500 тыс. евро (в зависимости от типа недвижимости и региона), и в Испанию, где золотая виза стоит 500 тыс. евро. Однако для россиян эти страны закрыты.
Программы получения гражданства за инвестиции в недвижимость и в экономику работают более чем в десяти странах мира. Для россиян сейчас открыты только две: Вануату и Турция. Украинцы и жители СНГ, помимо перечисленных программ, могут воспользоваться предложениями Черногории, Мальты, стран Карибского бассейна (Доминикана, Сент-Люсия, Антигуа и Барбуда, Сент-Киттс и Невис) и Гибралтара. Наша компания работает по всем этим программам. Наиболее популярны страны Карибского бассейна. Например, за паспорт Гренады нужно внести в фонд трансформации страны невозвратное пожертвование от 150 тыс. долларов или купить доли в строящихся отелях на сумму от 220 тыс. долларов. За паспорт Вануату — безвозмездное пожертвование государству от 133 тыс. долларов, Турции — инвестиции в недвижимость от 400 тыс. долларов. Самая невостребованная программа — мальтийская, где невозвратный платеж государству составляет порядка 700 тыс. евро.
— Какова доходность по инвестициям в странах из пула, представленного вашей компанией?
— Для инвестиций в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи мы рекомендуем такие направления, как Турция (сами в ней много инвестируем и строим), Таиланд (раньше был дороже Турции в два раза, сейчас цены сравнялись): и там, и там есть большой потенциал для роста цен. Бали — это совокупность нескольких факторов: популярность локации, потенциал для роста цен, дефицит хороших объектов (их быстро раскупают на стадии строительства). Дубай — строится много объектов, высокий уровень жизни (много проектов по развитию). Сейчас среди инвесторов популярна стратегия флиппинга (покупка высоколиквидного актива с целью быстрой перепродажи), благодаря которой инвестор при внесении первого платежа на стадии строительства получает возможность переуступить право на собственность. Консервативным инвесторам, которые предпочитают невысокую доходность, но зато в стабильной европейской стране, стоит присмотреться к Испании и Португалии: здесь можно получить ВНЖ и ПМЖ и есть небольшой потенциал для роста цен. Самая высокая прибыльность по аренде недвижимости (впрочем, многое зависит от самого объекта и от грамотного управления) — в Таиланде и Бали: сезон тут длится круглый год, и недвижимость, соответственно, можно сдавать круглогодично (до 12–15% в год от стоимости объекта). В Эмиратах и Турции сезон длится полгода, и заработать как на Бали или в Таиланде не получится (Эмираты — 5–8%, Турция — 7–10% годовых). Болгария и Грузия — и сезон короткий (три месяца), и доходности почти нет. Тем, кто хочет получать гарантированный доход, можно приобрести недвижимость в Таиланде с отельным управлением (заключается контракт на пять лет с доходностью 8% годовых).
— В прошлом году люди начали массово скупать недвижимость, и, к примеру, в Турции она подорожала на 30–50%. Что будет с рынком недвижимости в этом году?
— Конечно, нужно смотреть по каждой стране отдельно, но, на мой взгляд, в ближайшие несколько лет недвижимость в Турции, Таиланде, Дубае и на Бали будет умеренно дорожать. Потому что факторы, повлиявшие на рост цен на недвижимость,— стремление убежать от войны, инфляция, вывод денег (в Европу деньги вывести сложнее) — никуда не делись.
Компания Hayat Estate
hayatestate.com
Контактная информация
[email protected]
Турция +90 (507) 250 10 73
Facebook, Instagram, YouTube, Телеграм-канал
Учредитель компании Вячеслав Фоменко
Instagram
