«Коммерсантъ UK» продолжает знакомить читателей с инвестиционным потенциалом недвижимости на Северном Кипре. Какие есть стратегии для инвестиций? Какие факторы нужно учитывать при покупке объектов? Как минимизировать риски? Инвесторы из каких стран приобретают недвижимость на Северном Кипре? Анастасия Сергиенко, директор по продажам лицензированного агентства недвижимости Caria Estates, ответила на эти вопросы, а также на примерах нескольких кейсов рассказала, на какой процент доходности сейчас могут рассчитывать инвесторы при покупке недвижимости на острове.
— Какие существуют стратегии инвестиций в недвижимость на Северном Кипре?
— Есть две основные инвестиционные стратегии. Первая — инвестиции для капитализации своих активов, когда объект недвижимости покупается по более низкой цене для дальнейшей перепродажи. Вторая стратегия — покупка недвижимости для сдачи в аренду: посуточно (более высокая доходность) или на длительный срок (от 6 месяцев) с фиксированной ежемесячной оплатой. Также необходимо учитывать факторы, повлиявшие на рынок недвижимости Северного Кипра за последние годы. Если рассматривать инвестиции в 2019 году, то тогда можно было с точностью в течение года ожидать средней прибыли в размере 15% от первоначальной цены недвижимости. Это важно учитывать, потому что вложить можно половину от стоимости объекта (50%), потом его перепродать и заработать, соответственно, больше 15%. После пандемии и начала военных действий в Украине недвижимость на Северном Кипре стала дорожать гораздо быстрее (ROI мог составлять от 50 до 100% и более). Но такой скачок цен в большей степени обусловили внешние факторы, поэтому ориентироваться на этот уровень дохода в будущем нельзя. В 2023 году средний прирост стоимости недвижимости на вложенные денежные средства составляет 30–35%. На рынке инвестиций такие активы еще нужно поискать — с учетом того, что вложения в недвижимость наименее рискованны и рассчитываются здесь в стабильной валюте (фунтах стерлингов). Сейчас при покупке недвижимости для перепродажи нужно учитывать различные факторы: уровень развития регионов, конкуренцию внутри них, географию инвесторов и спрос, который на Северном Кипре формируется по-разному.
— Какие факторы влияют на выбор проекта?
— Например, после начала войны в Украине большое количество объектов в регионе Искеле (рядом с пляжем Лонг-Бич) стали приобретать русскоговорящие инвесторы. На рост спроса среди россиян в 2022 году также повлиял низкий курс национальной валюты по отношению к доллару. Но за год он значительно вырос, и многие российские покупатели выставили объекты на продажу, потому что для них стало дорого платить рассрочку за недвижимость в валюте, и стоимость на них снизилась даже в сравнении с двух-трехмесячной давностью. То есть события в другой стране сильно повлияли на стоимость объектов в одном из регионов. Отразились на рынке Северного Кипра и изменения, произошедшие в Турции, повышение минимального объема инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ (с 75 до 200 тыс. долларов), усложнение процедуры сдачи апартаментов в аренду. Сейчас недвижимость, приобретенную после 16 октября 2023 года, можно сдать в аренду не более чем на 100 дней (фактически загрузка будет составлять менее 30% в год), а также необходимо получить разрешение министерства туризма и согласие всех резидентов (собственников) комплекса, в котором находятся апартаменты. Инвесторы понимают, что турецкий рынок недвижимости будет падать, и вкладывают туда, где более лояльные условия. Конечно, приход такого количества инвесторов из одной страны отразится на рынке региона (они покупают объекты в регионе Искеле), если они массово начнут продавать недвижимость (например, ситуация в Турции поменяется). Поэтому всегда важно оценивать, как внешние изменения влияют на ситуацию на внутреннем рынке, и выбирать объект недвижимости, ориентируясь на мировые события.
— Какова география инвесторов? К примеру, какие регионы пользуются спросом у граждан Европы, США?
— Европейцы предпочитают инвестировать в регион Эсентепе и северную часть страны (район Кирении). Поэтому мы предлагаем вкладывать в объекты на побережье в этой части острова: они более стабильны. В этом году в нашем агентстве недвижимость в этих локациях приобрели инвесторы из таких стран, как Голландия, Швеция, Австрия, Великобритания (англичане много покупают именно в этом регионе), Германия, Канада (канадцы часто приобретают недвижимость для релокации), Норвегия, Финляндия. Есть клиенты из США, но такие сделки чаще всего заключаются дистанционно.
— Риски и их нивелирование: на что нужно обращать внимание при покупке недвижимости?
— Во-первых, это выбор строительной компании, потому что здесь деньги за покупку объектов переводятся не на эскроу-счета, а выплачиваются застройщику. Сначала — первоначальный взнос, а затем рассрочка либо по стадиям строительства объекта, либо ежемесячными платежами, разделенными на срок строительства или рассрочки (она может превышать сроки строительства). При такой стратегии важно понимать, кому принадлежит компания (местный застройщик или нет), какая у нее репутация, история, много ли реализованных проектов, на которые можно приехать и посмотреть, в каком состоянии они находятся по истечении нескольких лет после сдачи в эксплуатацию. Только выбор надежной компании поможет нивелировать риски, связанные со строительством объекта.
Во-вторых, нужно выбирать недвижимость согласно правильному титулу и при оценке рынка полагаться не только на презентацию проекта застройщиком (ликвидность и будущая капитализация), а еще оценивать уже построенные или строящиеся рядом проекты конкурентов. Нужно четко понимать, насколько выбранный объект уникален, потому что если процент аналогичного жилья (например, студий с одной спальней) будет в проекте высоким, то при перепродаже придется конкурировать с другими собственниками таких же объектов.
В-третьих, важно учитывать стоимость новой вторичной недвижимости в конкретном регионе. К примеру, в 2021 и 2022 годах произошел ценовой скачок, а рынок часто реагирует с опозданием, поэтому объект у застройщика в новом строительстве может стоить дороже, чем подобный новый объект на вторичном рынке жилья. Такие тенденции более явно прослеживаются в регионе Искеле, потому что в нем построено много новой недвижимости.
В-четвертых, нужно обращать внимание на дополнительные расходы. Часто застройщики включают в стоимость объекта налоги, которые по законодательству страны покупатель может уплачивать после окончания строительства, при получении титула. Например, налог на добавленную стоимость (НДС, VAT) в размере 5% от стоимости объекта (эта сумма замораживается) или трансформаторный сбор (от 1,5 до 3 тыс. фунтов, в зависимости от цены недвижимости), который покупатель может заплатить при получении ключей от объекта. Соответственно, если инвестор планирует сразу выставить объект на перепродажу, этот сбор будет платить уже следующий собственник, который будет в этих апартаментах жить.
— Приведите примеры нескольких кейсов по сделкам с недвижимостью, которые были заключены за последнее время.
— Иногда покупателю, у которого есть полная сумма стоимости объекта, выгоднее купить его на вторичном рынке. Поэтому у нас даже сложился такой рынок, когда инвесторы покупают объекты на вторичном рынке, которые мы перепродаем от инвесторов. Несколько месяцев назад была продана вилла (общая площадь 227 квадратных метров, площадь земельного участка 476 квадратных метров) в небольшом комплексе, состоящем из 19 домов (они были быстро распроданы), в регионе Тузла (недалеко от Фамагусты) за 260 тыс. фунтов. Собственник из России приобрел виллу в конце 2021 года в рассрочку за 179,9 тыс. фунтов, и порядка 30 тыс. фунтов составили дополнительные вложения (построен бассейн, установлена система кондиционирования, сделана перепланировка). Инвестицию в данном случае можно посчитать в двух валютах: покупатель вкладывал рубли, конвертируя их в фунты. Он вложил часть, эквивалентную 10 млн рублей,— примерно 139 тыс. фунтов (по курсу 72 рубля за фунт). Через 14 месяцев после перепродажи объекта он получил 17 млн рублей, заработав 7 млн рублей — около 51 тыс. фунтов, что составило порядка 31,9% годовых в валюте, а ROI за весь проект (14 месяцев) — 37,23%.
Бунгало с террасой на крыше общей площадью 120 квадратных метров в первой линии с видом на море, находящееся в комплексе с развитой инфраструктурой в регионе Эсентепе,— сумма сделки составляет 320 тыс. фунтов. Инвестор из Аргентины приобрел его в январе 2021 года за 149 975 фунтов, и 19 тыс. фунтов было вложено дополнительно в строительство бассейна. Покупатель внес практически всю стоимость (остаток — 22 тыс. фунтов). В данном случае у аргентинского инвестора годовая доходность составит 32%, ROI за 34 месяца — 90,5% (продав бунгало, через полгода он бы заработал еще больше, но он не готов ждать). В первую неделю ноября 2023 года покупатель из Германии внес за объект депозит в размере 5 тыс. фунтов. Как только будет выплачена вся сумма сделки — 320 тыс. фунтов — и уже бывший собственник объекта из Аргентины зафиксирует размер своей прибыли от бунгало, инвестор из Германии, сделав дополнительные инвестиции (мебель, заливка бассейна, озеленение территории) в размере 15 тыс. фунтов, выставит его на реализацию за 450 тыс. фунтов. Примерно через полгода он его перепродаст и заработает порядка 110 тыс. фунтов. На этом объекте можно заработать и в процессе продажи, сдавая его в аренду: в сезон (с мая по октябрь) бунгало будет приносить около 1,5 тыс. фунтов в неделю. На аренду недвижимости в сезон очень высокий спрос. Даже сейчас выбор очень ограничен, и если зайти на booking.com, то из доступных для бронирования объектов можно будет снять виллу за 5500 евро в сутки. Еще будет несколько предложений по апартаментам неновой постройки и не на первой линии. Все остальное будет занято. Сезон немного сдвинулся (стал длиннее) на ноябрь (так же было и в прошлом году; сейчас температура +27 градусов), и, по статистике аэропорта, с августа по ноябрь уже прилетело на 20% туристов больше, чем в прошлом году.
Несмотря на то что эти объекты находятся в разных регионах, они ликвидны и пользуются спросом. Это говорит о том, что инвестиционная недвижимость есть в любом регионе, просто нужно правильно выбрать стратегию и понимать, кому потом этот объект продать,— это самое главное. В первых двух кейсах был такой высокий процент доходности, потому что недвижимость для перепродажи была приобретена давно. Сейчас в кейсах по покупке инвестиционной недвижимости с дальнейшей перепродажей доходность немного ниже. Один из вариантов, который мы предлагаем нашим клиентам,— апартаменты в стиле лофт с одной спальней (общей площадью 72 квадратных метра) в регионе Эсентепе стоимостью 111 600 фунтов. Мы прогнозируем, что за 18 месяцев минимальный ROI составит 34% доходности, максимальный — около 54%. Годовая доходность может составить от 22,5 до 36%. Это один из самых интересных вариантов для инвестиций. Прогнозы доходности по другим проектам сейчас будут чуть ниже, поэтому объекты нужно покупать очень аккуратно.
— Что такое ROI?
— ROI (return on investment) — это коэффициент возврата инвестиций, фактически показатель прибыльности или убыточности бизнеса. А так как мы рассматриваем все сделки с недвижимостью (покупку с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду) с точки зрения инвестиций, то применяем этот коэффициент, потому что объект можно продать не только через год, но и через 14, и через 24 месяца. Поэтому если годовая доходность составила 30%, но продали объект через два года, то ROI — 60%. Часто эту уловку используют риелторы, когда говорят, что ROI по проекту будет 20%, а потом пишут, что перепродажа объекта будет возможна примерно через 26–28 месяцев после окончания строительства. И если инвестор не профессионал и впервые сталкивается с ROI, он чаще всего считает, что это 20% годовых, а на самом деле, если перепродажа объекта будет осуществляться через 24 месяца, это составит 10% годовых и 20% — ROI.
— Лицензированное агентство недвижимости Caria Estates занимается недвижимостью с 2005 года. Сколько лет оно работает на рынке Северного Кипра и чем обусловлен выбор региона?
— Первая сделка с недвижимостью на Северном Кипре была заключена в 2011 году. Мы видели в этом рынке потенциал и понимали, что он будет развиваться и расти, поэтому в 2017 году открыли здесь офис. В общей сложности мы работаем здесь 12 лет. Наше агентство входит в Ассоциацию риелторов Северного Кипра, что дает дополнительные гарантии безопасности нашим клиентам. Для того чтобы стать членом ассоциации, необходимо, чтобы одним из учредителей (с долей 51%) компании был киприот (это небольшой остров, и здесь репутационные риски играют большую роль). При вступлении в ассоциацию учредитель агентства, который потом настраивает работу сотрудников, сдает квалификационный экзамен по профессиональной деятельности. Также страхуется сама компания по недвижимости, входящая в ассоциацию, и ее деятельность (сумма страховки составляет 200 тыс. евро). То есть средства клиента защищены, потому что в случае каких-либо финансовых потерь по вине агентства страховая компания их ему возместит. И только у небольшого количества риелторских компаний на Северном Кипре есть такой статус. В этом году агентство начало заниматься также и девелоперством. В регионе Эсентепе будет построен коттеджный поселок, состоящий из семи вилл, для последующей перепродажи объектов недвижимости — это крупный высоколиквидный проект с объемом инвестиций более 500 тыс. фунтов.
— Вы начали сотрудничество с газетой «Коммерсантъ UK», потому что планируете выходить на британский рынок?
— Для нас ценен британский рынок, потому что это благополучная страна со стабильной экономикой и высоким уровнем жизни. Много англичан уже купили недвижимость на Северном Кипре (у них большое комьюнити). Им здесь удобно и жить, и отдыхать, и зарабатывать, потому что история острова тесно связана с Британией (бывшая колония): левостороннее движение, английские школы (аккредитованные по стандартам Кембриджа), причем образование здесь значительно дешевле, чем аналогичное в Великобритании, сделки заключаются в фунтах (они будут получать прибыль как от сдачи объектов в аренду, так и от их перепродажи в своей национальной валюте). Недвижимость здесь продается в рассрочку, что делает приобретение объектов еще более выгодным. В целом им этот рынок очень подходит. Кроме того, он динамично развивается, у него большой инвестиционный потенциал с точки зрения получения прибыли. Такие условия предлагает не так много стран.
Мы хотим познакомить с этим рынком русскоговорящую аудиторию. Мы работаем на долгосрочную перспективу и уверены, что наши покупатели будут видеть эту выгоду и сотрудничать с агентством на постоянной основе. Также здесь есть большой потенциал и возможности с точки зрения открытия и ведения бизнеса. Потому что мы развиваемся не только в части продажи недвижимости, но и в других направлениях, в частности начали реализовывать девелоперские проекты. Это отличная возможность и для развития нашей компании, и для наших клиентов заработать на инвестициях в недвижимость.
