Купить недвижимость в Средиземноморье — для многих это заветная мечта, которая так и остается нереализованной. И основная причина в том, что цена на апартаменты часто бывает там заоблачной. Впрочем, возможно, вы рассмотрели не все варианты? Комфортабельное жилье в современных комплексах, расположенных у теплого моря, по приемлемым ценам можно найти в Северном Кипре (здесь мягкий климат и развитая инфраструктура), причем приобрести недвижимость можно с беспроцентной рассрочкой. О том, как стать владельцем престижной и высоколиквидной недвижимости в Северном Кипре, в интервью «Коммерсанту UK» рассказала Анастасия Сергиенко, директор по продажам лицензированного агентства недвижимости Caria Estates, которое работает на рынке недвижимости Северного Кипра с 2008 года.
— В 1974 году на карте появилось новое государство — Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК, Северный Кипр). В 1983 году она объявила о своей независимости, но пока ее признает только Турция. В следующем году государству исполнится пятьдесят лет. Какая сейчас ситуация на этой территории?
— Начнем с того, что в мире достаточно стран, которые признаны частично, и Турецкая Республика Северного Кипра входит в их число. Эта территория не является спорной (ситуация с 1974 года не изменилась). Часть стран считает, что ТРСК была аннексирована Турцией, другие рассматривают республику как суверенное государство, у которого есть президент, парламент и собственный флаг. Естественно, Турция лоббирует ее интересы на международном уровне — в части получения статуса отдельного, независимого государства, и возможно, в 2024 году, когда стране исполнится пятьдесят лет, тема признания суверенитета ТРСК будет вновь поднята на площадке ООН. Сейчас Северный Кипр — это комфортная страна, как с точки зрения проживания, так и с точки зрения инвестиций. Для предпринимателей, которые покупают или регистрируют здесь компании, действует абсолютно прозрачная процедура оформления без бюрократических проволочек. Есть специальная экономическая зона (недалеко от пристани Фамагусты), ориентированная на привлечение иностранных инвестиций,— на ее территории действуют налоговые льготы и упрощенные таможенные процедуры, и у нее уже сложилась положительная репутация в сравнении с другими офшорными зонами. Она также является удобным торговым центром с легким доступом к рынкам Турции, Ближнего Востока и Европы.
— Насколько защищены интересы инвесторов, которые вкладывают средства в покупку недвижимости?
— 17 марта 2006 года на территории Северного Кипра официально начала работу комиссия по недвижимому имуществу ТРСК. Ее создали в соответствии с постановлением Европейского суда по правам человека, юрисдикция которого распространяется на все государства — члены Совета Европы, по принципу аналогичной комиссии, защищающей права собственников на территории Южного Кипра. Ее основная задача — удовлетворить законные претензии собственников без ущерба для владельцев недвижимости в Северном Кипре. Комиссия находится в Никосии, и при возникновении каких-либо спорных вопросов, связанных с собственностью на землю, туда можно подать заявление — его рассмотрят и определят в дальнейшем правовой статус земельного участка. Сейчас таких претензий поступает мало: обе страны живут мирно на протяжении почти полувека. Статус страны никак не повлияет на право собственности, потому что международное право на недвижимость по титулу будет соблюдаться.
— Что означает формулировка «по титулу»?
— В Северном Кипре земли подразделяются на четыре титула, которые различаются по видам происхождения (обременения):
1) pre-74 Turkish (турецкий до 1974 года) — земля или дом принадлежали турку или иностранцу (но не греческому киприоту и не греку) до раздела острова в 1974 году. Этот тип титула не имеет никаких претензий со стороны Южного Кипра и признан во всем мире;
2) exchange (обменный) — земля принадлежала греческому киприоту или греку до 1974 года. После окончания войны в 1974 году владельцам земли в Северном Кипре предлагали обменять ее на аналогичные участки в Южном Кипре, принадлежавшие туркам-киприотам, на основе оценки земли в баллах. Таким образом, каждый переезжал на новую землю на своей части острова. Если вы купили дом с обменным титулом, можете не переживать, что кто-то потребует вернуть эту землю: в таком случае вы тоже сможете предъявить претензии на обменную землю в Южном Кипре;
3) TMD-титул — бесхозные земли, которые никогда не принадлежали грекам-киприотам, а считаются собственностью греков с материка. В 1974 году эти земли были куплены военнослужащими за баллы, полученные за защиту Турции. Здесь сложно сказать, что произойдет с правом собственности, поэтому на такой земле не стоит покупать недвижимость;
4) leasehold-титул — земля принадлежит правительству Северного Кипра и может быть арендована на 49 лет.
Наиболее безопасные титулы — pre-74 Turkish и exchange, потому что оспорить право собственности на них практически невозможно, если сделка оформлена правильно. И даже если предположить, что кто-то оспорит и докажет свои права собственности на землю, ему ее не отдадут: он получит денежную компенсацию, равную стоимости земельного участка. Поэтому здесь ваше право собственности полностью защищено.
— Как проходит процесс покупки недвижимости в Северном Кипре?
— Как и в любой другой стране. Здесь важно понимать, на каких этапах в застройке участвует государство. Первое — выдача предварительного разрешения на строительство, когда по статусу земли понятно, что на ней вообще можно строить и в каком процентном соотношении возможна застройка (не везде можно застроить участок на 100%). Второе — согласование проекта и выдача окончательного разрешения на строительство, когда проект переходит в стадию реализации. После этого все взаимодействия происходят между инвестором и застройщиком — коммерческой организацией, надежность которой инвестору нужно проверять самостоятельно, потому что варианты развития событий могут быть разными. Например, если застройщик купил землю в кредит и заключил договор с банком, то у инвестора появляются риски, потому что он не знает условий кредитного договора. А если договор заключен с правом отъема земли при невыполнении определенных условий, то дом могут просто снести. Поэтому очень важно перед покупкой недвижимости посмотреть титул на землю, понять, каковы обременения, кому и на каких условиях земля принадлежит, насколько надежен застройщик, когда начнется строительство и каковы его сроки. Для того чтобы исключить все риски и правильно оформить сделку, чтобы ее невозможно было оспорить с точки зрения внутреннего законодательства, лучше обратиться в лицензированное агентство недвижимости с расширенной ответственностью. Его деятельность застрахована и контролируется ассоциацией риелторов. То есть страхуются не сделки, а само агентство. И если такое агентство не выполнит своих обязательств, потраченные инвестором деньги полностью компенсируют, это прописано в страховом полисе. Риски практически исключены, потому что открыть лицензированное агентство можно только при участии турка-киприота (51%), который здесь живет и не собирается отсюда никуда уезжать (это вопрос репутации). Если компанию открывает иностранец, рисков больше, потому что чаще всего это будет нелицензированное агентство.
— Были случаи, когда у ваших клиентов возникали какие-то сложности?
— Нет, сложностей не возникало. Были случаи, когда застройщик задерживал сдачу объекта на пару месяцев, но такие задержки компенсируются собственнику, это прописано в контракте.
— В 2022 году цены на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке выросли более чем на 30%, в некоторых случаях до 50%. Чем обусловлен такой резкий скачок спроса?
— Цены на недвижимость в Северном Кипре постоянно растут. В прошлом году спрос, действительно, резко вырос. На мой взгляд, на это повлияло сразу несколько факторов. Во-первых, повысилась узнаваемость. Во время пандемии строительные компании начали активно выходить в онлайн и рекламировать свои проекты, люди стали узнавать про новый активно развивающийся рынок недвижимости. Появилось довольно много публикаций в СМИ. Например, в 2021 году вышла большая статья в журнале Forbes, в которой рассказывалось об инвестиционных проектах на первой береговой линии. Во-вторых, из-за экономического кризиса люди, чтобы сохранить накопления, начали инвестировать в недвижимость как в надежный актив. Кроме того, правительство разработало несколько льготных программ на покупку недвижимости, чтобы стимулировать рост продаж. В-третьих, сыграла роль война России с Украиной: огромное количество украинцев и россиян узнали про Северный Кипр как альтернативу ОАЭ и Турции и стали активно скупать недвижимость, что сильно отразилось на динамике цен. Конечно, ценовые всплески и повышенный спрос, связанный с внешними факторами, могут сказываться в определенных сегментах не совсем положительно, потому что спрос может упасть, если конкретные инвесторы из конкретных стран по каким-либо причинам перестанут покупать недвижимость. И такие перекосы могут в дальнейшем плохо отразиться на рынке. Как в Болгарии, например, когда после введения санкций русские стали избавляться от объектов недвижимости, и рынок рухнул. Преимущество Северного Кипра в том, что можно выбрать регионы, где недвижимость покупают инвесторы со всего мира, чтобы избежать рисков изменения внешней ситуации, которая может отразиться на внутреннем рынке.
— Почему инвесторы выбирают Северный Кипр? Какие есть возможности для инвестиций?
— Причин несколько. Во-первых, простота процесса покупки: оплатить объект недвижимости можно в любой валюте (евро, доллары, фунты), как с расчетного счета, так и наличными (не нужно размещать средства перед оплатой в банке). Также доступны платежи в криптовалюте. Во-вторых, несмотря на стабильный рост цен, Северный Кипр остается самым доступным местом для покупки недвижимости в Средиземноморье (в 2–2,5 раза дешевле, чем в Южном Кипре, и в 1,5–2 раза ниже, чем на относительно популярных курортах на юге Турции). В-третьих, для покупки недвижимости достаточно внести всего 30% от стоимости объекта, остальное можно оплатить равными платежами раз в месяц или раз в квартал в течение семи лет (беспроцентная рассрочка). В-четвертых, практически все крупные застройщики на острове строят комплексы с развитой инфраструктурой, которые сдаются вместе с управляющими компаниями, и те следят за апартаментами, обеспечивают чистоту и предоставляют сервис высокого уровня. Апартаменты в таких комплексах часто покупают для сдачи в аренду. Для краткосрочных инвестиций приобретают объекты с целью последующей перепродажи. Один из наиболее привлекательных вариантов — инвестиции в земельные участки с возможностью разработки девелоперских проектов.
— Можно ли оформить ВНЖ при покупке недвижимости?
— В Северном Кипре за покупку недвижимости на любую сумму можно оформить вид на жительство на себя и членов семьи. Фиксированной суммы нет, все зависит от того, на какое количество членов семьи необходимо получить ВНЖ. Например, если в семье трое детей и родители покупают студию, оформить ее на всех пятерых будет сложно. В среднем на семью из четырех человек (родители и двое детей) достаточно приобрести квартиру с одной спальней, чтобы сделать ВНЖ всем. Есть дополнительные условия: на счету в банке (желательно, чтобы счет был открыт именно в банке Северного Кипра) должна лежать сумма, эквивалентная 12 МРОТ,— сейчас это порядка 7 тыс. долларов на каждого взрослого члена семьи (правила могут меняться, как и величина МРОТ, поэтому перед подачей документов информацию лучше уточнить). Пакет документов для подачи на ВНЖ стандартный: договор на покупку недвижимости, паспорт, справка о регистрации, свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей (если ВНЖ получает семья). Без визы в стране можно находиться не более 90 дней в течение полугода.
— Решающими факторами при покупке недвижимости являются климат и развитая инфраструктура — наличие образовательных учреждений, объектов сферы услуг, развлекательных комплексов. Какими условиями и возможностями располагает Северный Кипр?
— На острове 320 дней в году светит солнце. Туристический сезон длится с мая по октябрь — бархатный сезон. Самое жаркое время — конец июля и август, когда воздух прогревается до +38 градусов, иногда до +40. Зима мягкая, от +12 градусов.
В Лефкоше (Никосия) открылся новый аэропорт. Он самый большой на острове, превосходит по размерам аэропорты Ларнаки и Пафоса. Из Британии есть несколько прямых рейсов с быстрой остановкой в Турции (около 20 минут), перелеты осуществляют авиакомпании Turkish Airlines и Pegasus.
В Северном Кипре полностью решены проблемы с водоснабжением — за счет строительства большого водохранилища и водопровода, который тянется из Турции по морю.
Очень развита сфера образования. Есть детские сады, в том числе для русскоговорящих детей, также есть дошкольное учреждение для детей с особенностями развития. Русскоговорящих школ нет, поэтому детям предлагают закончить обучение в их школах (онлайн) и параллельно изучать английский язык, а в старшие или средние классы поступать уже в англоязычную школу или международный вуз, где преподавание идет на английском языке. Здесь есть шесть частных англоязычных школ, обучение в них начинается с двух лет. Многие переезжают сюда именно из-за образования, потому что оно качественное (выпускники поступают в престижные вузы по всему миру) и доступное (дешевле, чем в странах Европы и Таиланде). Годовое обучение в самой дорогой школе стоит примерно от 5,5 до 8 тыс. фунтов, цена зависит от класса. В государственных школах обучение идет на турецком языке, английский язык изучают факультативно. В стране открыты двадцать университетов, в них ежегодно приезжает учиться порядка 200 тыс. иностранных студентов.
Если говорить о бытовых услугах, управляющая компания занимается уборкой внутри дома и на придомовой территории (ландшафтный дизайн, вывоз мусора, обслуживание фитнес-залов, чистка бассейнов), это удобно и стоимость приемлемая. Например, содержание однокомнатных апартаментов в новом комплексе со всеми удобствами обойдется примерно в 70 фунтов, а содержание квартиры с двумя спальнями — до 120 фунтов плюс коммунальные платежи (электроэнергия и вода). В некоторых комплексах цена может быть еще ниже, это зависит от расположения, инфраструктуры, количества резидентов (жильцов) и управляющей компании. Также на острове высокий уровень безопасности.
В последнее время в Северном Кипре открылось много хороших ресторанов, в том числе сетевых. Есть винодельня с винами собственного производства, луна-парки, клуб верховой езды, в том числе и для детей, академия тенниса, профессиональный гольф-клуб с академией гольфа, где обучаются как взрослые игроки, так и дети. Имеется большое количество пятизвездочных отелей с казино, которые официально разрешены на территории Северного Кипра. Много исторических объектов культурного наследия — замки, башни, аббатства; их сейчас активно восстанавливают. Один из красивейших памятников готической архитектуры Кипра, воздвигнутый крестоносцами в начале XIII века,— аббатство Беллапаис близ Киринии, в котором проходят концерты и фестивали классической музыки.
