Британское социальное жилье — точнее говоря, субсидированное жилье, предоставляемое советами (council housing),— горячая и больная тема. Нуждающихся много, и возможности для помощи им практически всегда запаздывают. Требование увеличить объемы строительства социального жилья наталкивается на протесты жителей районов, в которых его намереваются строить, и на тихий саботаж девелоперов. Казалось бы, проблема жилья для наиболее уязвимых слоев населения — вопрос общенациональный: никто не застрахован от того, чтобы ненароком угодить в социальную яму, так что, поддерживая социальные институты, любой гражданин косвенно заботится и о себе. Тем не менее обсуждение проблем социального жилья часто подвергается негласной цензуре. Возможно, это происходит из-за того, что социальное жилье, обеспечивающее крышу над головой для наименее защищенных слоев населения, одновременно с этим порождает новые сложности — сложности, о которых неудобно говорить, потому что любое серьезно аргументированное мнение поднимет вопросы о геттоизации, дискриминации и нетолерантности. Журналист «Коммерсанта UK» Алексей Гусев попробовал разобраться в непростой теме — аккуратно, но не избегая проблемных мест.
Бонус: комментарии экспертов — архитектора Александра Ракиты и застройщика Германа Абеля.
«Жилье мечты»
Допустим, вы подходите по всем необходимым критериям и хотите подать заявку на социальное жилье в Великобритании. О каком бы регионе ни шла речь, вам предстоит довольно извилистый и хлопотный путь. При этом многошаговая процедура, в которой вам придется досконально разобраться, далеко не обязательно закончится ключами от льготной квартиры.
Сперва вы подаете заявку в местный совет (local council), при этом ваша заявка должна соответствовать правилам, которые у каждого совета свои. Несмотря на то что существуют общие критерии для тех, кто может претендовать на социальное жилье, местные советы могут накладывать дополнительные ограничения, а в отдельных случаях дают поблажки.
В каждом совете существует лист ожидания, то есть очередь претендентов, так что будет полезно узнать, сколько придется ждать, хотя даже эта информация вряд ли в итоге окажется соответствующей действительности. Совет решает, кому в первую очередь предоставить жилье, на основе системы начисления баллов. Больше шансов быстро получить жилье будет у бездомных, у людей, чье здоровье ухудшается из-за нынешнего места обитания, и у людей, находящихся в крайне стесненных условиях. Если вы не относитесь к названным категориям, любой человек, который к ним относится, получит жилье раньше вас, даже если он обратился в совет позже, чем вы.
Дальнейшее напоминает набор аттракционов, которые вы не заказывали: в зависимости от того, какими ресурсами обладает и оперирует совет и какой алгоритм действий он вам предложит, вы погружаетесь в многодневный поиск подходящей квартиры. Вы либо ищете предложения самостоятельно и дотошно рассматриваете каждое на предмет соответствия условиям совета, либо оттачиваете формулировку критериев жилья для подачи в совет, чтобы исключить заведомо не устраивающее вас жилье. Как только появляются варианты, которые совет может оценить как подходящие вам, вы должны быстро принять решение, и желательно не отказываться от предложений, так как это не идет вам на пользу. Любая нестыковка грозит потерей очереди или вообще отклонением вашей заявки.
Исследование на основе информации десяти советов с самым высоким спросом на социальное жилье, проведенное в 2022 году, показало:
— свыше 30 тыс. человек стояло в очереди на социальное жилье более 10 лет;
— ожидание социального жилья в течение 2 лет и более — обычная практика;
— в Ньюэме, Шеффилде и Лидсе отмечены случаи ожидания социального жилья более 50 лет.Рекорд ожидания принадлежит человеку из Шеффилда, который ждет предоставления социального жилья уже 62 (!) года.
Таким образом, никто не знает, какое жилье и с какой арендной платой вы в итоге получите, а главное, получите ли его вообще. В ходе долгой процедуры отсеиваются или навечно застревают в листе ожидания многие из тех, для кого социальное жилье едва ли не единственная возможность попасть в человеческие условия для жизни. Обиженных много, и споры на эту тему не утихают. Некоторым удается пройти процедуру быстро и получить в итоге жилье, превосходящее их ожидания (так тоже бывает), и когда они рассказывают о своем опыте, для других он вполне может стать свидетельством несправедливой социальной политики властей.
Казалось бы, почему не построить столько жилья, чтобы его хватило всем нуждающимся? У богатых государств ресурсов на это более чем достаточно. Всего-то нужно целенаправленно решить вопрос, превратив страну в большую стройку буквально на несколько лет, и больше к этой проблеме не возвращаться. Грандиозные планы строительства социального жилья действительно принимаются, но на деле в конце 2010-х при необходимости ежегодно строить около 100 тыс. квартир и домов для социальной аренды реально возводили менее 10 тыс. квартир и домов в год. Для сравнения: в 1950-е объемы ежегодного строительства превышали 100 тыс. квартир. Почему так? И почему социального жилья никогда не будет хватать? Для ответа на этот вопрос стоит обратиться к самой идее социального жилья, и вы увидите ее утопичность.
Опрокинутая идея
Институт массового социального жилья — продукт эпохи индустриальной революции. Когда крестьяне из деревни потянулись в города ради возможности заработать на открывающихся фабриках и заводах, в городах начало становиться тесно. Первое социальное жилье строили сами фабрики. Дешевое жилье не только решало вопрос дефицита рабочей силы, но и давало возможность экономить на зарплате и иметь дополнительный рычаг стимулирования труда: тот, кто плохо работал, терял не только работу, но и жилье.
До начала XX века субсидированное жилье было сосредоточено в руках владельцев производств и благотворителей, но вскоре в игру включилось государство. В отличие от заводов, преследовавших свои интересы, и благотворителей, помогавших тем, кто оказался на обочине жизни, государство решало в первую очередь вопросы безопасности, расселяя трущобы как очаги социальной напряженности и антисанитарии. Но Первая мировая война внесла свои коррективы. Именно тогда в Великобритании возникла концепция «Дома для героев» (Homes for Heroes): солдаты, возвращающиеся с фронта, должны были получить от государства квартиры, достойные их подвигов. С этого момента роль социального жилья в глазах государства несколько изменилась. Возможность представить такое жилье не только как инструмент решения жилищных проблем, но и как стимул для скорейшей мирной социализации оказалась настолько привлекательной, что этот опыт было решено распространить и на тех, кто потерпел социальный крах.
Идея, лежащая в основе современного института социального жилья, более чем благородна,— помочь наиболее уязвимым в социальном отношении людям пережить временные трудности в достойных условиях и простимулировать их к скорейшему выходу из кризисной ситуации. В идеале здесь даже прослеживается возможность абсолютной выгоды (win-win): многие люди не попадут на улицу, при этом у государства во владении будет своего рода долгосрочный отель с ротацией жильцов, позволяющий оказывать помощь и в будущем. Однако на деле эта идея имеет мало шансов на успешную реализацию.
По сути, социальное жилье скорее ловушка, чем трамплин в светлое будущее. Человек слаб, и, получая какие-либо льготы, он быстро привыкает к мысли, что они ему полагаются по умолчанию, и не стремится изменить свою ситуацию, чтобы льготу вместо него мог получить кто-то более нуждающийся. В результате благодаря экономии на арендной плате и дополнительному (пусть и небольшому) ресурсу для построения более обеспеченной жизни человек успокаивается, а не получает стимул вырваться из нужды. Если же он при этом окружен такими же нуждающимися, как и он сам, вероятность выбраться из социальной ямы снижается до крайне малых величин. Глядя на других и пребывая в общей атмосфере уныния и безысходности, человек теряет веру в себя, и у него опускаются руки.
При этом не стоит упускать из вида общепринятое отношение к такому жилью: оно воспринимается как место, в котором никто не стал бы жить, если бы были деньги. Социальный дом ставит клеймо на своих жильцах — в британском обществе об этом предпочитают вежливо молчать, но взгляды порой красноречивей слов. Таким образом, социальное жилье, призванное помочь человеку, на деле постепенно губит его, постепенно разуверяя в шансах выбраться наружу и лишая желания что-либо менять.
Плод непримиримых противоречий
Основной смысл социального жилья в том, что оно не должно отягощать и без того пустой карман человека в нужде. При этом оно не должно ложиться серьезным бременем и на собственника, дотирующего нерыночное предложение,— чаще всего им оказывается государство, государственная компания или специальный фонд. Это означает, что, с одной стороны, социальное жилье должно быть недорогим в строительстве и надежным, с другой — оно не должно порождать грандиозных счетов за обслуживание. Кроме того, при отделке домов необходимо использовать исключительно бюджетные материалы (это касается как интерьера, так и фасадов).
Идеальным решением этой задачи во второй половине XX века казалась панельная многоэтажка — если точнее, целый комплекс панельных многоэтажек со встроенными магазинами, школами, учреждениями сферы услуг и объектами развлечений. Каждый дом — и сразу сотни облагодетельствованных людей, низкая доля каждого жильца в стоимости земли и системы водо- и электроснабжения, которые делятся на всех. Чем не идиллия?
В 1954 году по таким канонам в Сент-Луисе (США, штат Миссури) был построен печально известный комплекс Прюитт-Игоу, ставший символом провала идеи социального жилья в формате многоэтажного комплекса. Комплекс из 33 одиннадцатиэтажных зданий был первым крупным проектом архитектора Минору Ямасаки, позже прославившегося строительством Всемирного торгового центра в Нью-Йорке. Переселенные из трущоб малоимущие семьи получили современные квартиры с современным на тот момент оснащением. Проект казался прогрессивным, однако высокая концентрация малоимущих семей привела к тому, что район начал довольно быстро превращаться в гетто. Уже к середине 1960-х все, кто мог сменить место жительства, покинули эти дома, район стал пользоваться дурной славой, и вандализм, грабежи и насилие уже никого не удивляли. Многие жители занимались разбоем, проституцией, торговлей наркотиками. В домах, в 1957 году заселенных на 91%, к 1971 году осталось всего 35% жильцов. Полицейские патрули, приезжая по вызову, не раз подвергались нападению. В итоге было принято решение расселить и уничтожить комплекс. Первый дом был взорван в 1972 году, его разрушение транслировалось по телевидению. Позже Ямасаки признавался, что жалеет о постройке этого комплекса.
Подобные истории случались во многих странах. В Соединенном Королевстве тоже немало примеров превращения ярких архитектурных проектов социального жилья в гетто. Достаточно вспомнить комплекс Pepys Estate, построенный в 1960-е как символ новой социальной политики совета Большого Лондона и спустя два десятилетия ставший рассадником преступности и антисоциального поведения. Многие помнят разрушенные в 2015 году башни Red Road Flats в Глазго, возведенные в конце 1960-х как образец модернистской архитектуры, а позже признанные олицетворением бедности и социальных проблем. Однако дело не только в концентрации дотируемых квартир.
Бомба замедленного действия
Неприятная истина заключается в том, что в конечном итоге социальное жилье не нужно никому, кроме тех людей, кому действительно больше некуда деваться. Девелоперам и застройщикам оно не нужно, потому что строительство жилья для среднего класса дает значительно более весомый доход. Городу не нужно, потому что необходимо изыскивать место, которого в большинстве городов недостаточно — его и для более интересных проектов не хватает. Властям не нужно, потому что это не только необходимость контроля строительства, а затем и содержания жилья на балансе, но и потенциальная точка социального напряжения. Старожилам же такой дом по соседству и подавно не нужен, потому что он не украсит собой улицу. В прямом и переносном смысле.
Социальное жилье — достаточно рискованная инвестиция в район, в котором его строят. Даже если речь идет о малоэтажной застройке и грамотном вписывании зданий в архитектурную концепцию, местные жители сразу берут социальные дома на заметку. Дело не только в предубеждении (которое, увы, подчас оправданно), что рано или поздно социальный дом станет рассадником преступности. Аспектов, которые социальный дом привносит в будни района, достаточно много: это и потенциальное снижение стоимости жилья по соседству, и вопрос, в какие детские сады и школы будут ходить дети малоимущих семей, и даже рост конкуренции за продукты с истекающим сроком годности в магазинах шаговой доступности. Назовите это снобизмом и высокомерием, но от этого ситуация и поведение людей не станут иными.
Если же речь идет о серии социальных домов или целом жилом комплексе, то проблемы появляются уже на уровне всего района. Изменение в качественном составе жителей автоматически влечет изменение всей атмосферы, а следом за этим и миграцию наиболее чувствительных к ней людей. Существует множество примеров того, как превращение в гетто отдельных кварталов приводило к геттоизации всего района. И даже вроде бы очевидные меры по последующей джентрификации не только требуют колоссальных затрат и длительного времени, но и не всегда способны привести к желаемым результатам. Получается, что заселение нуждающихся людей в благополучный район не стимулирует их выправлять социальное положение, а, наоборот, погружает их в нужду и озлобленность еще больше.
Нет будущего?
На мой взгляд, рецепт успешного социального жилья, которое было бы выгодно всем, пока не придуман. У каждого многоквартирного социального дома есть свой жизненный цикл, к исходу которого он превращается в «воронью слободку». После этого его или разрушают, или перестраивают, но суть не меняется: дом перестает существовать либо физически, либо в качестве социального жилья. И если у обычного дома есть шанс простоять и прослужить несколько столетий, то социальный дом может оставаться таковым максимум 30–40 лет. Причем у отдельно стоящего дома или террасных домов шансы стать долгожителями намного выше, чем у многоэтажки.
Таким образом, сколько бы социального жилья ни появлялось на рынке, его всегда будет не хватать. Даже если вы нуждаетесь в крыше над головой в приоритетном порядке, местные советы могут банально не иметь возможности помочь вам и в лучшем случае предложат занять место в листе ожидания. Иными словами, ровно до тех пор, пока строительство социального жилья не будет автоматически приводить к необходимости решать вызванные им проблемы, можно не ждать появления домов и квартир для наиболее уязвимых слоев населения в достаточном количестве. Для каждого конкретного гражданина это в буквальном смысле означает, что поддерживать строительство социального жилья необходимо, но самому лучше на него не надеяться ни при каких обстоятельствах. Хорошая, хотя и очень грустная новость состоит в том, что в ситуации, когда надеяться не на что, у людей появляются ранее скрытые силы и возможности. Если отсутствие надежды, как бы цинично ни звучало, поможет уменьшить количество нуждающихся в социальном жилье, то это не самое плохое решение.
Бонус: комментарии экспертов
Александр Ракита, архитектор, основатель лондонского архитектурного бюро AR Architecture
— Работает ли идея социального жилья или нет? Возможно, лучше просто давать людям деньги на аренду жилплощади в любой части города?
— Идея работает не очень эффективно, но для многих категорий граждан альтернативы просто нет — например, для беженцев, безработных на пособии или людей, недавно приехавших в Британию. Дело в том, что на частном рынке клиентов выбирает арендодатель, который оценивает все потенциальные риски, связанные с новым жильцом (каковы рекомендации от предыдущих домовладельцев, есть ли постоянная работа, готов ли оплатить аренду на год вперед). Так, многие беженцы, даже при наличии денег, которые им сейчас выделяют на аренду, снять жилье не могут.
— Почему социального жилья всегда не хватает?
— Его не хватает, потому что застройщикам выгоднее строить коммерческие объекты, даже несмотря на то что в текущей экономической ситуации спрос на них ниже, чем на социальное или доступное жилье (affordable, то есть частично дотируемое государством и продаваемое с хорошей скидкой). При том, что в любом проекте 25% площадей должны идти на социальное и доступное жилье, застройщики могут обойти это условие, заплатив компенсацию или возведя здание для этих целей отдельно от основного проекта. Кроме того, значительная часть социального жилья, построенного в 1950–1960-х годах, была приватизирована при Маргарет Тэтчер — тогда консервативное правительство решило, что нужно реализовать мечту каждого англичанина иметь собственный дом, и позволило выкупать квартиры (за минимальные деньги) из социального фонда в собственность.
— Контингент жильцов влияет на статус дома?
— Конечно, влияет: никто не хочет жить в одном доме с социальщиками. Хотя современное социальное жилье уже выглядит презентабельнее, чем то, которое строилось в 1950–1960-х годах, а некоторые дома с точки зрения архитектурных решений даже интересней, чем коммерческие проекты.
Герман Абель, основатель и совладелец девелоперской компании InDome Сapital
— Работает ли идея социального жилья или нет?
— Она хорошо работает, только жилья недостаточно, потому что спрос превышает предложение. На спрос влияют сразу несколько факторов: структурный дефицит нового жилья (не хватает более 1 млн единиц жилья), демографический рост и большой приток иммигрантов. К примеру, в 2022 году в Британию приехало более 350 тыс. человек — в основном это низкоквалифицированный персонал с минимальными доходами, которому требуется не только социальное жилье, но и пособия. Отсюда такой повышенный спрос на жилье, предоставляемое на льготных условиях или бесплатно. Но даже в таких условиях бездомными в Британии становятся чаще всего в силу выбора, а не от нехватки свободных квадратных метров.
— А проекты по строительству нового социального жилья есть?
— Да, потому что компании при строительстве любого дома должны выделять муниципалитету, на землях которого реализуется проект, либо часть построенного жилого фонда (от 30 до 40%) на социальное жилье, либо выплатить компенсацию, равную его стоимости (в зависимости от стоимости проекта и объема площадей).
