Успешные деловые люди обычно довольно закрытые и не любят рассказывать о своих переживаниях, страхах и неудачах. Обывателям они часто кажутся обладателями железных нервов, перфекционистами, состоявшимися раз и навсегда и в бизнесе, и в личной жизни. Героиня нашего интервью Алиса Зотимова, предприниматель, писатель, мотивационный спикер, владелица британского агентства недвижимости AZ Real Estate, не боится показывать свою слабость, быть теплой и открытой и поддерживать тех, кто нуждается в помощи. Она даже написала книгу, где честно рассказала о своей жизни.
— В 2021 году вышла ваша книга «Из Москвы в Лондон. Заметки о счастье и бизнесе». В ней вы делитесь опытом эмиграции и открытия бизнеса, материнства и личных достижений. Причем вы позиционируете ее на женскую аудиторию, продвигая идею сестринской взаимопомощи в бизнесе. На ваш взгляд, именно отсутствие поддержки мешает женщинам открывать свое дело?
— Женщинам действительно сложно, потому что их, особенно в начале бизнес-пути, серьезно не воспринимают ни мужчины, ни другие женщины. Поэтому в книге я пишу, что нужно поддерживать такие инициативы в бизнесе, и я стараюсь это делать сама. Это не значит, что я лично выберу компанию, руководствуясь только гендером собственника,— ни в коем случае. На первом месте для меня всегда будет стоять качество услуг, продукта, но если компании примерно равны, то я отдам предпочтение той, чей собственник — женщина.
— Как вам пришла идея написать книгу? Почему вы решили, что ваш опыт будет интересен и полезен другим людям?
— Наверное, я закрывала свой гештальт читателя. Когда ты много читаешь, то неосознанно примеряешь на себя роль автора: а смогла бы я сама так написать? Эта идея во мне зародилась, и мне захотелось попробовать рассказать историю своей жизни. Толчком к написанию стал вебинар на основе курса по созданию произведений в стиле нон-фикшен. Время обучения совпало с пандемией, у меня было чуть больше свободного времени, чем обычно, и я начала писать книгу. Причем я подошла к этому как к работе: старалась писать пять дней в неделю по 5 тыс. знаков ежедневно. Моей мотивацией было оставить след, потому что книга не только о недвижимости (это скорее фон), она про личностный рост, трансформацию, эстетику, поддержку, которую мне хотелось транслировать другим женщинам, решившим изменить свою жизнь. И несмотря на то, что книга для женщин, она интересна и мужчинам (я до сих пор получаю отзывы от читателей разного пола), потому что это такая инсайдерская информация о женских проявлениях в разных сферах.
— Вы переехали в Лондон в 2007 году, уже с опытом работы в сфере недвижимости. Насколько с тех пор изменился рынок недвижимости? Какие появились новые тренды?
— Да, я начала заниматься недвижимостью еще в Москве — пять лет проработала на столичном рынке, когда он только формировался; сейчас там многое изменилось. Я специализировалась на продаже и сдаче в аренду коммерческих объектов. Переехав в Лондон, я продолжила работать с этим сегментом. За прошедшие годы под влиянием различных факторов (пандемия, развитие онлайн-торговли, изменения в законодательстве) рынок коммерческой нежилой недвижимости эволюционировал. С появлением удаленки компании стали отказываться от офисных площадей. Появились коворкинги. Резкий рост онлайн-торговли и развитие маркетплейсов разорили крупные универмаги. Многие здания сейчас полностью переделывают — например, под отели. Небольшие магазины тоже переформатировали: их места заняли чарити-шопы, мини-кафе и закусочные.
Сейчас многие инвесторы предпочитают не рисковать и не инвестировать в коммерческие объекты или девелоперские проекты. Доходность первых может быть всего около 5–8%, а поместив сейчас средства на депозит, можно получить гарантированные 5% годовых. Риски задержек в девелоперских проектах сильно возросли, что уменьшает их доходность в переводе на годовые. Конечно, со временем рынок сбалансируется.
Последние три года мое агентство недвижимости сфокусировалось на работе с жилой недвижимостью. Сейчас для нас это более перспективное направление: инвестировать в нее проще, хотя доходность и невысокая, а рисков практически нет. Кроме того, жилье легко сдать в аренду. Лондон очень популярен: много иностранных студентов, сотрудников корпораций, богатых людей, которые хотят иметь вторую или третью недвижимость в своем международном портфеле трофеев. Жилая недвижимость всегда востребованна. В прошлом году из-за неопределенности в связи с высокими банковскими ставками и грядущими парламентскими выборами рынок был в стагнации: сделок как с покупкой, так и с продажей недвижимости было немного. С начала этого года рынок активизировался.
Одним из главных изменений, произошедших в Лондоне, я бы назвала регенерацию. Многие локации изменились буквально на глазах. Заброшенный район вокруг станции Кингс-Кросс превратился в город-сад. На территории Баттерси, где еще пятнадцать лет назад была разруха, реализуется крупный инфраструктурный проект.
— Что важно при покупке жилья для англичан и какие критерии при выборе недвижимости важны для иностранцев?
— Если большинство выходцев с постсоветского пространства не купят квартиру на цокольном этаже (lower ground floor), то для британцев это неважно, особенно если с такой квартирой бонусом идет садик на заднем дворе. Еще русскоговорящие покупатели ценят высокие потолки — это не просто комфорт, а показатель статуса и престижа. Квартиры с низкими потолками ассоциируются у них с дешевым жильем, хрущевками. Однако в Лондоне даже в очень престижных районах и новых дорогих жилых комплексах мало квартир с потолками выше 2,55 метра. И этому есть простое коммерческое обоснование: застройщики экономят на высоте потолков, чтобы повысить этажность объекта и построить больше квадратных метров.
— Какие критерии нужно учитывать при поиске жилья для аренды? А что необходимо учесть, приобретая недвижимость в собственность?
— С арендованным жильем ситуация гибче, потому что с ним проще расстаться и не нужно никаких дополнительных платежей (налогов и сборов, таких как service charge), кроме аренды и оплаты коммунальных услуг. Конечно, арендодатель может частично зашить такие расходы в арендную плату, но все равно сумма будет ниже, чем при покупке своей недвижимости. Из минусов: в арендованном жилье нельзя сделать ремонт или обставить его на свой вкус, ну и аренда может прекратиться, когда истечет контракт, если владелец решит продать квартиру или захочет использовать ее сам.
Я часто рекомендую клиентам, которые хотят купить квартиру, но плохо знают Лондон или впервые сюда приехали, сначала арендовать жилье, чтобы познакомиться с городом, районами, а потом покупать. Потому что если после покупки всплывут какие-то нюансы, допустим район шумный или соседи не нравятся, то сразу продать квартиру будет невыгодно, это можно сделать только себе в убыток. Например, клиент выбирает жилье стоимостью 1 млн фунтов. К этой сумме прибавляются дополнительные расходы в виде гербового сбора (9–10% от цены недвижимости), оплаты юридических и риелторских услуг, переезда. То есть потенциальная покупка обойдется новому собственнику в 1 млн плюс 100 тыс. фунтов, в то время как на рынке она по-прежнему будет стоить 1 млн фунтов. Поэтому я всегда клиентам рекомендую приобретать недвижимость хотя бы на пятилетний срок — это время, за которое обычно можно вернуть инвестиции и, возможно, даже немного заработать. Кроме того, владелец квартиры платит еще ежегодный муниципальный налог и совершает ежемесячные коммунальные платежи, а также на нем сборы service charge (парковка, лифт, домофон, консьерж, спортзал, страховка комплекса) и ground rent. Такие взносы составляют до нескольких десятков тысяч фунтов в год; в новом, современном комплексе их сумма будет выше. То есть надо понимать, откуда брать на них деньги. Мы всегда обращаем на это внимание клиентов. Например, когда родители покупают квартиру подросшему ребенку-студенту, важно, чтобы и потом, окончив обучение, он смог ее содержать, не отдавая всю зарплату.
— Как правильно выбрать район для проживания? На что обращать внимание при первом знакомстве с местностью, окружением?
— Изначально, конечно, все зависит от финансовой составляющей, но в целом люди делятся на две категории: одни выбирают локацию, другие — комфорт. Например, кто-то лучше сэкономит на площади квартиры, но выберет расположение ближе к центру. А для кого-то район роли не играет, они пожертвуют локацией в пользу отдельного дома. Никто, конечно, не хочет жить рядом с магистралью или промзоной. При этом гомогенных районов в Лондоне нет, даже в престижных районах будет социальное жилье. За городом есть элитные районы в живописной местности. В остальном все зависит от индивидуальных предпочтений. Например, если человек любит быть в гуще событий, ходить по бутикам и регулярно питаться в ресторанах, то ему подойдет Мейфэр или Сохо, где очень дорогая недвижимость. Тем, кто любит уединение и прогулки на свежем воздухе в красивом парке, больше подойдет Хэмпстед или Хайгейт. Некоторым важен внешний вид дома, они хотят, к примеру, жить в старинном особняке. Для семей с детьми на первом месте рейтинг окрестных школ или наличие детских садов. Поэтому перед покупкой лучше погулять по району, в котором планируется приобретение недвижимости, изучить окружение, архитектуру и т. д.
— Как понять, будет ли комфортен дом? По каким признакам можно уверенно сказать, что в дом лучше не заселяться? Например, могут ли соседи не дать согласие на то, чтобы жилец въехал?
— Нет, нельзя запретить собственнику продать его жилье. Но есть общий договор владения домом (leasehold), и там могут быть прописаны разные правила. Например, могут быть ограничения по содержанию домашних животных, необходимость согласовывать перепланировки и получать разрешение на ведение строительных работ, запрет на занятия музыкой вне определенных часов, ограничения по изменению внешнего вида фасада (например, нельзя повесить кондиционер). Во многих домах запрещена сдача в краткосрочную (посуточную) аренду — такой запрет в большей степени связан с вопросами безопасности. Может быть так, что клиент хочет купить квартиру с террасой, чтобы делать гриль, а во многих домах это запрещено. По каждому объекту юристы готовят отчет, где прописаны все эти нюансы,— его необходимо изучить, чтобы не было неприятных сюрпризов. Мы заранее выясняем у своих клиентов их предпочтения и предупреждаем. А если какое-то из требований не отражено в отчете, то мы запрашиваем информацию дополнительно. Также при покупке жилья в историческом фонде мы советуем привлечь специалиста, который проводит техническую оценку состояния недвижимости (building surveyor). Он делает отчет с фото о том, какие есть риски (в каком состоянии кровля, проводка и т. д.), на что обратить внимание (есть мелкие трещины на стене, потому что здание проседает,— в таком случае лучше поискать квартиру в другом доме). Стоимость его услуг зависит от площади жилья и составляет 1–3 тыс. фунтов, но я считаю, что это хорошая инвестиция.
— Чаще покупают недвижимость через агентства или самостоятельно?
— Пятьдесят на пятьдесят. Состоятельные люди (сделки от 1 млн фунтов) предпочитают покупать жилье через агентства.
— Несмотря на то что вы занимали руководящие посты в компаниях, в 2012 году вы открыли собственное агентство недвижимости AZ Real Estate. Почему вы решили открыть свое дело? Какие минусы и плюсы есть у наемной работы и собственного бизнеса?
— Я решила уйти, потому что исчерпала себя, после того как десять лет проработала в двух крупных компаниях. Мне хотелось новых вызовов, гибкости, возможности проверять свои гипотезы на практике, реализовывать идеи, потому что даже очень хорошие идеи в найме могут легко отклонить. Я начала собственное дело двенадцать лет назад и до сих пор им занимаюсь. Если бы мне не нравилось, я вернулась бы в наем. Самый главный плюс самостоятельности — ты хозяйка своей судьбы. Но так как для меня это не хобби, а заработок, то здесь начинаются минусы. Один из них — это отсутствие стабильности, тогда как в найме есть ежемесячная зарплата и соцпакет (медстраховка, пенсионные отчисления). С одной стороны, в собственном бизнесе рисков больше — например, написал бизнес-план, а тут «Брексит» или пандемия, но, с другой стороны, в крупной компании тоже могут сократить. Когда ты владелец, есть ответственность за своих сотрудников, в том числе и финансовая, потому что расходы легко спрогнозировать, а вот поступления средств и прибыль — нет. Сейчас в агентстве работают восемь человек, и я должна им обеспечить условия труда, возможности для развития и достойный заработок. Конечно, этого можно и не делать, но тогда хорошие специалисты уйдут.
— Было ли вам страшно?
— Бесстрашные люди рано погибают. Страх необходим для выживания. Мне и сейчас бывает страшно, это нормальная реакция. Важнее, что ты сделаешь со своим страхом, как переводишь его в топливо для побед. Потому что когда ты руководишь бизнесом, ты всегда должен быть примером для своих сотрудников и проявлять лидерские качества. Да и клиенты ждут уверенности и стабильности.
— Какая главная проблема бизнеса сегодня? Неужели кадры?
— Да, потому что хороших, понимающих людей, единомышленников, которые были бы заинтересованы в работе и лояльно относились к тебе и бизнесу, найти сложно.
— Вы организовали свой бизнес до появления семьи. Теперь вы мама, мачеха, жена — это уже другой уровень ответственности. Сейчас вы бы рискнули открыть свой бизнес или остались в стабильном найме?
— Сейчас я бы все равно попробовала, потому что мечты нужно реализовывать. И я думаю, что мои близкие поддержали бы мое решение.
— Какие-то мечты у вас еще остались?
— Я хочу адаптировать и издать свою книгу на английском языке. Что касается бизнеса, то для него я уже подготовила прочный фундамент и теперь хочу вывести компанию на новый уровень, с более высокой доходностью. И если по объектам мы идем в сторону сужения рынка (сосредоточены исключительно на недвижимости в Лондоне), то по клиентам мы, наоборот, планируем расширять географию.
