По прогнозу агентства недвижимости Savills, в 2024 году стоимость жилья в Британии увеличится на 2,5%, а к концу 2028 года цены на недвижимость в стране вырастут еще на 21,6% (в среднем на 61,5 тыс. фунтов). Почему при падении спроса на покупку жилья аналитики прогнозируют повышение цен? Что может стать драйвером увеличения спроса? Почему, несмотря на нехватку жилья, застройщики сокращают объемы строительства? О тенденциях рынка недвижимости и изменениях в строительной индустрии в интервью «Коммерсанту UK» рассказал Герман Абель, основатель и управляющий партнер инвестиционной компании InDome Сapital, специализирующейся на кредитовании девелоперских проектов в Великобритании.
— Какие изменения произошли на рынке жилья сначала текущего года?
— Последние 12 месяцев на рынке недвижимости складывается противоречивая ситуация. С одной стороны, сохраняется огромный дефицит жилья (нехватка — более миллиона единиц жилья). С другой стороны, спрос на покупку недвижимости колеблется: в течение нескольких месяцев был рост, потом небольшой спад (в марте цены снизились на 0,4%), и в целом сейчас рынок находится в стагнации. Стоимость жилья сейчас ниже на 4% относительно пиковых цен, которые были связаны с инфляцией и последующим ажиотажным спросом постковидного периода, когда на рынке было много денег, а процентные ставки по ипотеке были низкими.
В первую очередь малая активность рынка недвижимости обусловлена плохой доступностью (affordability) ипотечных кредитов, процентная ставка по которым за последние 10 лет выросла почти в три раза. В Британии большинство людей приобретают недвижимость в ипотеку, и низкая доступность ипотечных кредитов является ограничивающим фактором, сдерживающим рост рынка. Но, несмотря на это, эксперты прогнозируют увеличение цен на жилье в ближайшей перспективе.
Последние два года гигантскими темпами растет стоимость аренды: в прошлом году она увеличилась на 12%, сейчас еще на 8%, и выбор объектов недвижимости для съема в аренду достаточно ограничен. Высокий спрос влияет на качество жилья: оно только ухудшается. То есть стоимость аренды и спрос на нее высокий, а спрос на покупку жилья низкий.
Наиболее быстрый способ изменить ситуацию — снизить ставку по ипотечным кредитам. Сейчас доступность жилья по стоимости находится на самом высоком уровне, если рассматривать динамику последних 20 лет. После ковида был большой инфляционный всплеск, цены на все товары и услуги выросли на 20%. Более того, работодатели компенсировали повышение уровня стоимости жизни увеличением зарплат, в то время как цены на недвижимость не росли, а какое-то время вообще падали. Тем самым реальный уровень цен на недвижимость в Великобритании на 14% ниже пикового значения.
Но на рынке всегда должен существовать баланс между ценами на аренду и стоимостью жилья. Сейчас он нарушен, потому что на аренду цены выросли более чем на 20% за последние два года, а на покупку — упали.
В Лондоне цены на покупку жилья растут медленнее (за год — всего на 0,1%), потому что недвижимость здесь и так дорогая. Цена аренды для столичного жилья сильно поднялась. Но общая картина по стране неоднозначная. В некоторых регионах выросли цены на покупку жилья (оно там было относительно недорогим). По информации ипотечного банка Halifax, на северо-западе Англии цены на покупку жилья выросли за год на 3,3%, в Уэльсе рост составил 1,1%, в Северной Ирландии цена поднялась на 3,4%, а на востоке Англии упала на 1,1%.
— Что касается объемов строительства, количество новостроек увеличилось или уменьшилось? И сколько сейчас строят социального жилья?
— В этом году застройщики заложили рекордно мало новых проектов. В первом квартале начали строить на 24% меньше новых объектов, чем в 2023 году. А объемы строительства социального жилья сократились на 43% по сравнению с последним кварталом 2023 года и составили на 40% меньше, чем в первом квартале прошлого года. То есть крупные компании существенно сократили объемы, потому что не уверены, насколько быстро рынок начнет восстанавливаться. Это индикатор того, что дефицит жилья будет только расти и системный дисбаланс между предложением и спросом будет увеличиваться. Так что в долгосрочной перспективе рост цен на недвижимость неизбежен.
— Почему в Британии при таких высоких ценах и ощутимом сокращении строительства нового жилья столь сложно купить недвижимость иностранцам?
— Это сложно не только приезжим, но и местным. Легко ее купить резиденту за наличные. В ипотеку взять сложно из-за высокой кредитной ставки, потому что ее непросто получить: нужны соответствующий уровень доходов и хорошая кредитная история. Для нерезидентов обобщать не стоит. Если человек приехал из-за рубежа, например из страны ЕС, и использует для покупки деньги, которые до этого лежали в благонадежном банке (американском, швейцарском или другом европейском), то купить здесь жилье просто. Если из стран постсоветского пространства, Африки, Азии, Ближнего Востока — нужно пройти строгую проверку на происхождение капитала. И многие адвокаты из-за проверок не хотят с такими клиентами работать.
— Какой должна быть ставка по ипотеке, чтобы вызвать лавинный рост спроса?
— С сентября 2023 года процентная ставка Банка Англии держится на уровне 5,25%. В США планировали понижение ставки, но его отложили, и рынки на это синхронно отреагировали. Поэтому и здесь отложили такой шаг. То есть на этот процесс влияет много макроэкономических факторов. Но точно понятно, что, как только пойдет динамика на снижение ставок, все начнут покупать жилье, пока цены еще не выросли. Банк Англии может снизить ставку по ипотеке на 0,25%, потом еще на 0,25%, это немного (4,75%). Но рынок движим не цифрами, а ожиданиями, то есть не только реальным уровнем цен. Когда понятно, что жилье нужно покупать, потому что цены в скором времени взлетят, все ожидают очень резкого роста.
— В Лондоне много сейчас строят?
— В столице реализуется много хороших проектов, например в северной части, в районе Уэмбли. Эта локация сейчас переживает бурное развитие. По проекту реновации там сносят старые малоэтажные дома целыми кварталами, расчищают территорию и на их месте строят многоэтажные новостройки. Прежние жильцы получают квартиры в новостройках, а остальное жилье идет на продажу.
— Какие изменения произошли в стройиндустрии за последнее время?
— Сейчас идет волна банкротств фирм, занимающихся производством модульных домов. Например, несколько месяцев назад обанкротилась компания Legal&General Homes Modular (LGHM) с общим убытком в 235 млн фунтов. Она была крупнейшим производителем модульных домов в Великобритании. Эта тенденция уникальна для нашей страны, потому что в других государствах технология востребованна, так как позволяет ускорить темпы строительства. А здесь она не только не прижилась, но и приобрела негативную репутацию. В результате нагрузка на участников рынка, производящих модульные дома, растет: никто не готов такие проекты начинать, потому что страховые компании не хотят их страховать, а банки отказывают им в кредитовании.
Второе изменение касается получения разрешения, которое непосредственно влияет на темпы строительства: нет разрешений — нет проектов. Разрешение выдают муниципалитеты (councils), но из-за недостатка финансирования и большой загруженности ответа приходится ждать в среднем от 12 до 24 месяцев. В ноябре 2023 года появилась платная услуга — ускоренная выдача разрешения на строительство. За дополнительные деньги (цена услуги варьируется в зависимости от стоимости проекта) можно получить этот документ в течение трех месяцев. Если муниципалитет не укладывается в срок, деньги возвращают. Это было сделано для привлечения в муниципалитеты частных средств и найма дополнительного штата сотрудников для решения этой задачи.
— Каков сейчас инвестиционный климат в стране? Например, легко ли бизнесу получить кредиты?
— Бизнесу сейчас очень сложно получить деньги, так как ставки по кредитам высокие. А все программы помощи, которые были во время ковида, исчерпаны. Когда ставки высокие, крупные инвесторы предпочитают инвестировать в наименее рисковые активы, например в бонды — они сейчас предлагают высокую доходность. В Британии уже много лет происходит отток инвестиций: страна является не очень привлекательной для инвесторов (и такая тенденция наблюдается во многих европейских странах), потому что здесь нет высокого экономического роста. Кроме того, ужесточились проверки по происхождению капитала, а у многих доходы происходят из не совсем благонадежных стран.
Но в высокодоходных юрисдикциях, в которые инвестируют сейчас, есть большие геополитические и финансовые риски, риски, связанные с высокой волатильностью экономики, нестабильностью институтов государственного управления и непрозрачной юридической системой. Например, выходцы с постсоветского пространства, когда началась война на Украине, начали инвестировать деньги в такие страны, как Дубай, Индонезия (в основном Бали), среднеазиатские страны, а также в Турцию, где сейчас вообще экономический спад. Если люди хотят рискнуть и вложиться, например, в Северный Кипр и быстро заработать на растущем рынке, то это может быть неплохая краткосрочная стратегия.
Но большинство инвесторов, обладающих крупным капиталом, рассматривают свои вложения в долгосрочной перспективе (горизонт планирования — 30–50 лет), и поэтому, несмотря на относительно низкую доходность местного рынка, их капиталы придут в Британию, пусть и не в полном объеме. В Британии есть стабильный рынок и юридическая система, защита личной собственности и гарантированный долгосрочный спрос на недвижимость.
